融创上岸 谁能复制

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历时18个月的融创境外债重组于11月20日深夜正式宣告成功，这意味着融创成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。

自2021年下半年以来，已有超50家上市房企启动债务重组。从融创本身来说，完成债务重组不仅腾出了化解债务危机彻底走出困境的时间，还降低了45亿美元债务，使得融创在境外公开市场2-3年内无刚性还债压力。

从房产板块来说，11月20日也有消息传出，金融监管部门扩容了房企信贷白名单至50家，但从今年前10个月房企的资金来源看，并没有明显的改善，此番融创重组成功，又将给爆雷中的房企哪些参考？谁能复制？复制需要具备哪些条件？

900亿债务重组

此次融创境外债重组规模约百亿美元，这些现有债务将根据债权人选择，置换为6笔新上市的美元票据、强制可转换债券、可转换债券及融创服务股权，分别对价57亿美元、27.5亿美元、10亿美元、7.75亿美元，完成化债。据融创方面透露，新票据、强制可转换债券、可转换债券3种产品预期11月21日在新交所上市；融创服务股份已转让至计划债权人账下。

据融创此前公告，根据对强制可转换债券及现有融创服务股份的选择结果，预计重组对价向计划债权人的分配为：可转换债券的债权总额约10亿美元，占比9.78%；强制可转换债券的债权总额约27.5亿美元，占比26.88%；融创服务股份的债权总额约7.75亿美元，占比7.58%；新票据债权总额约57.04亿美元，占比55.76%。

今年1月初，融创境内债整体展期成功，共涉及10笔存续的公司债券及供应链ABS，总金额160亿元，加权平均展期期限3.51年。

从首次出现债务违约到境外债重组成功，融创中国用了500余天。随着境内外公开市场债务的全部重组完成，融创整体化解约900亿元人民币的债务风险。

融创中国董事会主席孙宏斌在今年3月的债务重组说明上表示，“重组要快，这是公司恢复的基础；另一个是方案要系统、周全，能支持公司真正恢复过来、走出困境，只有走出来，债务重组才有意义、才能保护所有债权人的最终利益”。

从最终结果来看，此次债务重组能够顺利落地，应是达到了这两点要求。

融创方面告诉北京商报记者，重组方案的实施，削减了融创境外公开市场债务45%左右的规模，化债比例和金额都属于行业最高的。此外，提供了2-3年的前期偿债缓冲期，并带动公司净资产的显著增加。

取信债权人是关键

自2021年下半年以来，已有超50家上市房企启动境外债务重组。融创并非最早出险，但却成为首家完成境内外债务重组所有流程的大型房企。此番融创重组成功，又将给爆雷中的其他房企哪些参考？

易居研究院研究总监严跃进表示，作为头部大型房企，尤其是民营房企，融创率先完成境内外债务重组所有流程，不但具有示范和带动作用，也为其他陷入流动性危机的房企提供了借鉴经验。例如迅速盘活手里项目、重组方案照顾各方利益等，要化“被动”为“主动”。

自债务违约后，孙宏斌和融创中国便开启了“化债”之路，通过资产处置、配股融资等方式筹集资金。此外，融创也与AMC开展合作，融资金额超200亿元，成功盘活上海董家渡、武汉桃花源等核心项目。

而重组方案方面，融创为债权人提供了可转换债券、强制可转换债券、转换为部分融创服务股权、置换新票据等多种选项。“债务重组最重要的是取得债权人的支持，建议其他有流动性压力的房企，制定组合型重组方案，只有满足各方债权人利益，才能尽快实现债务重组。”严跃进称。

一位基金管理人告诉北京商报记者，融创债务重组的成功，也要归功于大股东的亲自“下场”。孙宏斌为了解决债务问题做出了巨大的努力，为债券提供了无限连带责任保证担保。2021年底时，融创曾获孙宏斌4.5亿美元的无息借款支持，如今该笔借款将根据可转换债券相同的条款，同步同价转换为融创中国的股权，4.5亿美元贷款将全部由“债转股”。“控股股东对公司的拯救力度，也极大影响了债权人的信心，取信债权人是关键。”该基金管理人表示。

中指研究院企业研究总监刘水指出，房企化债的核心在于销售，债务重组是以“时间换空间”，对于出险房企而言，获取宝贵时间后，仍需尽快恢复正常经营状态，改善经营现状，回归正轨。

房企化债呈分化态势

最近两年，企业“爆雷”成为房地产行业的热词，进入2023年，一些本以为安全“渡劫”的房企，也走到了悬崖边缘。四大巨头仅剩下万科，国资系也不安全了，行业一哥碧桂园、拥有国资背景的远洋集团相继爆雷……让这个寒冬显得更漫长了。

北京商报记者注意到，一些出险房企或“躺平”或“无能为力”，目前已经退市。据不完全统计，共有新力控股、蓝光发展、中天金融、美好置业、粤泰股份、宋都股份、嘉凯城、泰禾集团、阳光城、天山发展控股10家上市房企退市，退市原因主要包括面值较低以及停牌时间超18个月。

此外，目前仍有祥生控股集团、大发地产等房企处于停牌状态，而中国奥园、旭辉控股集团等皆赶在“大限”之前成功复牌。但成功复牌并不意味着脱险，化债之路任重道远。

11月19日，有市场消息显示，中国奥园债务重组遇阻，其境外债务重组方案于10月底获香港、开曼和BVI法院的受理，但在香港法院的公开受理听证会上，中国平安保险海外（控股）有限公司提出反对意见。

可以看到，出险房企化债进程也呈现分化态势，行业内顺利完成境内外债务重组的房企并不多，除融创之外，仅有富力、华夏幸福等少数房企实现债务重组。

近期政策面上传来利好消息，也让身处寒冬的房地产行业又多了几分希望。

11月20日，据媒体报道，监管机构正在起草一份中资房地产商白名单，可能有50家国有和民营房企会被列入其中，在列的企业将获得包括信贷、债权和股权融资等多方面的支持，这一名单较今年初具有系统重要性优质房企的范围有所扩大。