资金压力席卷全行业，各类商业资产正从宠儿变为“弃子”，成为房企套现的筹码。
因现金流稳定、资本市场估值较高，商业资产持有与运营曾是房企的“香饽饽”。如今，资金压力席卷全行业，各类商业资产正从宠儿变为“弃子”，成为房企套现的筹码。
近来，房企出售商业资产的情况明显增多，从港资开发商到出险房企，都不约而同地“忍痛割爱”。克而瑞资管监测也显示，2023年10月，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为1.92万亿元，环比上升25%，大宗物业总挂牌数环比上升28%。
资金压力是房企暂舍商业资产的主要原因，但从实际成交端看，要想顺利“套现”并不容易。部分房企因出现债务危机，旗下项目被拍卖，拍卖过程更是“一波三折”。这背后原因几何？后续大宗商业资产交易将是何走势？
割肉抛售
开发商的资金压力，在传统的“金九银十”当口仍未缓解。
国家统计局最新数据显示，1～10月份，房地产开发企业到位资金107345亿元，同比下降13.8%，其中国内贷款下降11.0%，利用外资下降40.3%，自筹资金下降21.4%，定金及预收款下降10.4%，个人按揭贷款下降7.6%。
为减轻资金压力、或腾挪资金用于日常运营，不少房企“割肉”存量资产。近期，陆家嘴、宝龙地产、金朝阳集团等企业相继出售旗下各类商业资产。
比如，近期宝龙集团与青岛本土企业达翁集团签约，出售旗下商业资产李沧宝龙广场，该广场开业于2011年，是宝龙在青岛的第二个综合体项目，也是当地人心中的老商场。
交易完成后，达翁集团将投入资金对商场升级改造，该集团也将从主营的家居建材领域，转型到购物中心、家居商场、酒店、写字楼等全商业产业链布局，而曾经大力拓展商业运营赛道的房企，则在资金压力之下被迫“出局”。
因土地事件备受关注的陆家嘴，今年同样多次出售商业资产，比如18.74亿元转让东方广场一期项目房地产及地下产权车位、27.66亿元出售上海晶耀前滩项目部分写字楼等。
港资企业太古地产，11月17日也发布公告称，拟出售港岛东中心的若干办公楼楼层，总现金代价54亿港元，出售所得款项将用作一般营运资金。交易买方则为香港证监会，称已协定购入香港鲗鱼涌港岛东中心的有关楼层，作为永久办事处。
对此花旗发表研报称，太古地产以约54亿港元出售港岛东中心12层办公楼层，在目前高利率的环境下，该价格理想。港岛东中心物业估值为183亿港元，每平方呎约1.19万港元，而本次交易每呎均价1.82万港元，售价较太古地产的账面值溢价2.2%。
“截至今年6月底止太古地产债务净额为295亿港元，净资产负债率为10.2%。若计入交易的54亿元的现金收益，预计其净资产负债率将降至8.4%。在当前低迷的写字楼市场前景下，以相对较低净初始收益率出售香港甲级写字楼资产属正面。”花旗表示。
从大宗市场整体挂牌规模看，据克而瑞资管监测，2023年10月，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为1.92万亿元，环比上升25%，在单笔挂牌金额超3000万元的大宗资产项目中，北京、深圳、上海三地项目合计占比超7成。
“10月底，**金融工作会议为房企融资定调，满足不同所有制房地产企业合理融资需求，但当前房企融资环境并未见明显改善，9月、10月房企发债规模均未超百亿，多家房企挂牌持有存量资产优化营运现金流。”克而瑞资管表示。
“现在各类资产的持有者，包括开发商、投资机构等，或多或少都在加速抛售持有型物业。”第一太平戴维斯华北区市场研究部负责人李想告诉第一财经，疫情三年期间全球经济包括国内经济都受到干扰，叠加美元加息、地缘政治争议等因素，导致整个经济增长放缓，国内房地产市场也受到打击。所以无论投资机构还是开发商，都想出售经营性物业，包括写字楼、购物中心、物流产业园等。
中指研究院研究副总监徐跃进告诉第一财经，当前商业地产行业的内部环境正在改变，企业发展策略也有所转变，拓展方式逐渐从以重资产为主向“轻重并举”转变。此外，当前商业地产市场供过于求的形势较为严峻，存量时代的“零和博弈”恐将来临，只有优质企业的优质项目才能获得持续健康发展，这也促使企业必须不断提升经营水平和项目运营水平，在巩固基本盘的同时实现高质量增长，为未来的“大浪淘沙”赢得先机。
套现不易
虽然腾挪资产的意愿强烈，但当前房企想要快速套现并不容易。
据克而瑞资管监测显示，2023年三季度，中国内地大宗物业成交总额331亿元，较22年同期下降13.1%；总成交单数60笔，相较于去年同期减少6.25%；单笔成交金额同比下降6.4%，虽较二季度有明显回升，但仍处于近几年的低位水平。
以上海为例，今年前三季度，上海大宗市场成交冷淡，累计成交规模仅376亿元，不足去年同期的6成，7月仅有2.6亿创近年以来最低。“受大环境影响，当前买家观望情绪较重，大体量A级资产市场成交同样遇冷，投资者对大体量房地产投资更为谨慎。”
部分房企因出现债务危机，旗下项目被拍卖，拍卖过程更是“一波三折”。
近期的典型案例是“深港国际中心”。11月16日，世茂深港国际中心二次流拍，本次起拍价格约104.35亿元，较首次拍卖价下降26亿元，如果按标的物评估价衡量，本次拍卖价格相当于资产打了6.4折，但仍因无人出价而流拍。
“深港国际中心”开发商为深圳市世茂新里程实业有限公司，世茂股份2017年以239.43亿元拿下该项目的国有建设用地使用权，创下深圳第二高土地出让纪录。按当时构想，该项目将被打造为深圳的地标性建筑，规划高度宣传为“中国第一高楼”。
后来，随着世茂陷入资金危机，以该项目为底层资产发行的信托产品兑付困难，深港国际中心也出现停工，传出要被出售的消息。如今，因整体项目体量较大，出让仍是不易。
在法拍网站上，此类大宗商业项目流拍现象屡见不鲜。日前，据阿里资产拍卖网，义乌首个“城市综合体”世贸中心项目已流拍，该项目投资达55亿元、最高建筑高度最初规划曾达260米，起拍价约21.5亿元，评估价约26.9亿元，但同样未能出让。
据纬房研究院数据，2023年1～9月全国各类型法拍房成交率中，住宅用房、工业用房成交率分别是36.46%、27.28%，商业用房成交率偏低，为17.12%。
对此李想称，大宗商业资产出让不易的情况，已经持续了很长时间，这背后有三点原因。首先，当前整体市场出让量大、供过于求，疫情之前市场整体供求关系相对比较正常，当下交易能否成功，则取决于潜在买家这一方，整体处于供求失衡的状态。
其次，在当前经济环境下，潜在买家资金情况也紧张，或者说需要非常聪明地去投资，不再像以往那样激进式投资，对项目也会更加细致地甄别判断，包括内部尽调过会等，如果觉得资产包不适合会果断否决，导致整个决策周期很长、节奏变慢、活跃度下降。
李想还表示，在这类交易的实际谈判过程中，双方的价格博弈也非常激烈，卖家不想完全低价抛售、买家则希望尽量压低价格抄底，双方很难在短时间达成一致。现实中有很多这种案例，双方谈了很久，始终没有达成一致意见，最终导致交易直接搁置。
在他看来，未来市场的恢复情况，还是要依托整个经济环境和地产行业的复苏，如果恢复比较慢，大宗市场将继续在低迷中徘徊。此外，后续交易类型将集中在几个细分板块，一是法拍、不良资产处置；第二是有政策性导向的领域，比如长租公寓，通过REITs吸引投资者；第三类集中在非常优质的资产，典型案例是中邮人寿42亿接盘中粮置地广场。
徐跃进也表示，“私募 公募”构成的不动产金融链条逐渐形成，为优质商业地产企业带来发展机遇。但有一点值得注意，市场化金融取向往往是“锦上添花”而非“雪中送炭”，优质企业和优质项目才能获取更多的金融支持机会，所以这倒逼企业回归运营本质，强化自身实力。“整体来说，我国经济长期向好的基本面没有改变，超大规模市场优势依旧存在，人们对美好生活的追求、消费升级的趋势不会改变，商业地产市场依旧有发展空间。”
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