农行提前还房贷的流程,轻松六步完成还款(中国农业银行提前还贷)

“虽然还没交房，但业主群里不时有人讨论提前还款的事。” 小林是在四川工行贷的款，5.83%的利率。今年2月调了一次，也不过降到5.78%。最近，小林也动了将手中闲置资金用于提前还款的心思。

与小林有类似打算，甚至已经行动的年轻人还大有人在。

各类社交平台上的经历分享，看上去都极具说服力。但你是否想过，自己适合提前还款吗？

而对于各种推销电话宣称的“转贷”“**置换”，你又是否了解其中隐藏的风险？

房贷利率持续下调

“提前还款这么给力嘛？”小红书上一名网友分享，建行提前还款4.5万，利息少了18万，“赶紧搬砖还商贷”。

“感觉办房贷时受到的礼遇，还贷时也需返还给银行。”另一名网友感叹道，去农行提前还贷，要收取3个月利息作为违约金，还要提前一个月预约。

但是业主群里邻居们的讨论，也实时播报着提前还款可能会遇到的一些别的情况。“有邻居在股份制银行办的按揭，打电话问了，说可以多次部分提前还，也可以一次结清，但是，年限不能改。”小林说，这位邻居本来想缩短还款年限，但被银行拒绝。

还有邻居了解到，某股份制银行提前还款，只能还“10的倍数”，即“只能10万、20万、30万这么还” 。而某国有银行，则对提前还款金额下限和次数作出限制，“最少还5000元，每年最多只能还一次，并且要违约金” 。

LPR基准利率的屡次下调，也使得站在房价与利率高点的购房人心里开始权衡利弊。

在小林的业主群里，有人用另一套房子抵押**，5.75%的利率，结清了这套6.125%利率的房子，现在重新购置改善房，利率只有4.25%。“换房子的同时又调了利率，压力瞬间小很多。”

“下个月准备把按揭**还了，2019年底贷的款，利率6.3%。”8月22日看到LPR报价再次下调后，一位三年前购入房产的小东立刻动了提前还贷的念头。

小东算了一下，先还掉230万元的剩余**，然后办理抵押，又能贷出330万元，“利率才3.6%，就算加上1个点的**手续费，也划算。”

房贷利率大幅下行

较高点下降超1个百分点

房地产市场的持续调整下，购房者对买房态度更为谨慎。据****7月15日发布的数据，2022年上半年，商品房销售面积、销售额同比分别下降22.2%、28.9%。

同时，个人住房**规模扩张速度也越来越慢。近年来，个人住房**余额虽一直保持正增长，但增速不断趋缓。尤其在2022年二季度末，个人住房**余额虽达到38.86万亿元的峰值，但同比仅增长了6.2%，创近年来新低。

分季度看，个人住房**增量显著回落。今年**季度，新增个人住房**5200亿元，为去年同期四成；第二季度增量进一步收窄，为200亿元，去年同期则为9100亿元。

伴随而至的，则是个人住房**利率的悄然下行。

央行各季度发布的《**货币政策执行报告》显示，2017年6月，金融机构新发放的个人住房**加权平均利率为4.69%。自2017年9月起，新发放的个人房贷平均利率快速走高，一直保持在5%以上，于2018年9月升至5.75%，达到近年来峰值，而后虽有所回落，但仍基本在5.33%以上高位。

今年年中开始，住房**利率发生明显变化。2021年12月及2022年3月，新发放的个人房贷平均利率高居不下，分别为5.63%、5.49%。但当时间来到2022年6月，新发放的个人房贷平均利率突然掉头向下，猛然降至4.62%——不但为近五年来**，也是继2017年9月以来**回落到5%以下区间。

房贷利率的整体下降，一方面是受与房贷利率有关的5年期以上LPR（**市场报价利率）下调影响，另一方面也与住房信贷政策调整有关。

根据目前**规则，新发放的商业性个人住房**利率是以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成，通常1年调整一次。今年以来，5年期以上LPR已进行了三次下调，累计下调35个基点。

今年1月20日及5月20日，5年期以上LPR曾分别由此前的4.65%下调至4.6%、4.45%。同时，5月份，央行、银**联合发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，宣布将个人首套住房商贷利率下限调减20个基点。

就在8月22日，央行发布了**的LPR数据，5年期以上LPR再次下调15个基点，降至4.3%，再次刷新自2019年10月LPR与新发放个人商业房贷挂钩以来5年期以上LPR报价下限。

房贷利率的下降，在利好新进购房者尤其是刚需购房者的同时，也令之前房贷利率“高位站岗”的**人们心中五味杂陈。

是否应该提前还贷

我该如何判断？

对于数年前的**人来说，眼看当下低得多的房贷利率，难免心意难平。然而，提前还贷是否就**划算？哪些人群适合提前还贷？

小林是一名金融从业人员，有数年理财投资经验，刚**那几年，年轻气盛，无债一身轻，手中的闲置资金多配置于股票等高风险投资。

然而，眼见这款理财产品年化收益率从最初的4%以上，降至目前的3%出头，与“高高在上”的房贷利率渐行渐远，小林仔细考虑一番，决定将这部分理财资金赎回，提前还房贷。“找了一大圈，没找到稳健一些又能跑赢房贷利率的理财产品，索性先还一半房贷，降降杠杆。”小林已经收到了银行审批通过的短信，就等着扣款了。对他来说，这次提前还款，相对于当下所能接受风险水平的投资渠道，无疑是“收益更高的理财方式”。

纵观当前的银行理财市场，以国有大行为例，较为灵活的T 1理财收益率大多在2%到3%之间，一年期定期理财收益率大多在3%到4%之间，与**调整的5年期以上LPR利率接近，低于大多数前几年购房者的房贷利率。当然也有个别收益率在5%以上的理财。

普益标准数据显示，2022年8月20日至8月26日在售的2576款公募净值型理财产品中，平均成立以来年化收益率为3.29%。从投资性质来看，现金管理型、固定收益类、混合类产品平均成立以来年化收益率分别为1.25%、 3.68%和1.7%。

2022年上半年到期的披露了业绩比较基准的12380只封闭式产品中，有近1200只产品到期收益未达业绩比较基准线。近期部分银行理财子公司也下调了理财产品的业绩比较基准。

也有相反的例子。互联网从业者小金2016年就在成都买了房，彼时房价温和得多，**利率也仅为4%，是基准利率的85折，目前他的月供只有一千余元。

他的理财观念偏稳健，采用当下年轻人热捧的一种攒钱方式——**式定存。“一个一年（定存），一个两年，一个三年。然后一年到期转三年，这样一来，以后每年都会到期一个三年定存。”他介绍了自己最安全的攒钱“阵法”。

除了银行定存，互联网理财也没落下。他开通了余额宝“52周攒钱”计划，首周存入10元，以后每一周存入额递增10元，坚持52周，能攒13780元。

由上面的例子可见，不是所有的人都适合提前还贷。对于购房者而言，提前还贷或许是一道“数学题”。

何谓“数学题”？即把握住**金标准：房贷利率VS投资收益率，来判断是否适合提前还贷。

具体来说：

如果房贷利率居于高位，浮动基点加成较高，达到5%甚至6%的水平，而在自身风险承受能力和偏好范围内，没有达到或超过房贷利率水平的理财方式，那么就可以考虑提前还款。

反之，如果房贷利率较低，甚至在LPR的基础上下浮，有利率水平相近的理财方式可以选择，或是想要留有一些闲置资金在手中，以备不时之需，“手有余粮，心中不慌”，还款压力也不大的话，则可以结合自身情况，理性考虑是否提前还款，而非“盲从”潮流。

误区：

这些流传的“科普”不靠谱

“等额本金30年，第7年提前还清**”……类似的说法，你是否有些耳熟？

在各大网络平台上，关于提前还款的讨论热度居高不下，也衍生出很多言之凿凿的“科普”。

例如，是否提前还款要看还款方式，还要看已还款时间的长短？部分提前还款还的是本金还是利息？这些五花八门的所谓“科普”，有些其实并不靠谱。

上面这张截图，便是网络中流传甚广的“科普”之一。其中既有正确的说法，如不同还款方式的特点等，但也有经不起推敲的误导之处，比如关于提前还贷**时间点的说法。

具体来看，其宣称“最划算”的提前还款时间节点为：

等额本金20年，第五年提前还清；

等额本金30年，第七年提前还清；

等额本息20年，第六年提前还清；

等额本息30年，第八年提前还清。

果真如此吗？我们先了解一下等额本息和等额本金这两种还款方式。

●等额本息：

每个月的还款金额（本金 利息）相等。将**的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

它的优点是方便安排收支，还款“省事”，适合收入处于较稳定状态的借款人。缺点则在于，在每期还款金额中，前期本金占比较小，后期本金占比逐渐增大。总体计算下来，利息总支出高于等额本金还款方式。

●等额本金：

每个月还款金额不相等，一直在递减。其中本金一样，利息在逐月减少，还的利息是剩余**在该月所产生的利息。

这种方式的优点是比等额本息省利息。同时它也有缺点，即在还款前期，还款金额更多，还款压力更大。

让我们先顺着“等额本金20年第五年还清最划算”“等额本息20年第六年还清最划算”的说法，去探探究竟。

假设有一笔**，“**金额100万、期限20年（240期）、利率6%”，通过计算，可以看到，等额本息还款方式下，**20年的本息合计为171.94万元；等额本金下，**20年的本息合计160.25万元。

先看看等额本金还款方式下，提前还清**的相关数据。

根据“等额本金20年第五年还清最划算”的说法，除了号称“最划算”的第5年外，我们另外选取第3年初、第9年初、**7年初这3个时间作为还款时间点，以此观察在不同时间节点提前还清**的资金变化情况。

如下图所示，通过计算，一笔“期限20年、年利率6%”的100万元**，采用等额本金还款方式，如果分别在第3年初、第5年初、第9年初、**7年初，提前还清所有剩余**，那么相较按期还清，将分别减少支出48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。

如上图所示，年利率为6%、**期限为20年的100万**本金，经过前期等额本金方式还款，在第3年初、第5年初、第9年初、**7年初这四个时间节点，剩余本金分别为90万元、80万元、60万元、20万元——这也是购房者计划提前还清的金额。

倘若这些剩余本金不还掉，那么购房者在接下来的合同期限内，将按照等额本金的还款方式，以现行的“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式，向银行继续支付利息。

同样，通过每期还款金额明细表，可以计算出，自上述四个时间节点起，直至按期**还完，应付利息总额将分别为48.83万元、38.60万元、21.75万元、2.45万元。

这四个数字是不是很眼熟呢？是的，正与前述提到的提前还清**所“节省”下的资金金额相一致。

这样的情况，在等额本息还款方式下也会出现吗？接着往下看。

在等额本息还款方式下，我们也选取了所谓“最划算”的第6年初以及其前后的第2年初、**1年初、**6年初这4个时间点，并算出了在这4个不同时间节点提前还清**所需要的资金成本。

如下图所示，一笔“期限20年、年利率6%”的100万元**，采用等额本息还款方式，如果分别在第2年初、第6年初、**1年初、**6年初，提前还清所有剩余**，那么相较按期还清，将分别减少支出66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。

再看下面这张图示，年利率为6%、**期限为20年的100万**本金，经过前期等额本息方式还款，在第2年初、第6年初、**1年初、**6年初这四个时间节点，剩余本金分别为97.33万元、84.90万元、64.53万元、37.06万元。

同样，如果这些剩余的本金不还，那么购房者也将按照等额本息还款方式，以“每月应还利息=每月剩余本金×月利率0.5%”的计息方式，继续向银行支付利息，所对应的未来应付利息总额分别为66.02万元、44.06万元、21.44万元、5.93万元。

发现了吗，这四个数据，也都与前述的提前还清**后较按期还清少支出的金额相吻合。

经过上面的举例分析，我们可以看清这样一个事实： 无论什么时候还清**，“节约”下来的利息，其实都只是当前剩余本金在未来应付利息的总和，与你重新贷一笔同金额**所需负担的利息是**一样的。

这一结论，也同样适用于去认清“等额本金30年第七年还清最划算”“等额本息30年第八年还清最划算”等这类“科普”的本质。

因此，是否提前还款，只与你本身的资金及其投资收益率有关，而与还款方式、已偿还时间无关——只有“最合适”，没有“最划算”。

该经理同时透露，今年以来，有很多客户办理还款方式变更业务，即等额本金转等额本息，或等额本息转等额本金，“以前金额较小的，比较好改，现在大金额一般不作更改，客户如果还款压力大，我们也要适当‘卡’一下，控制风险。除非客户提供收入配流水，有足够的还款保障。”

他表示，对于提前偿还部分**的客户而言，有如下图所示的两种选择：

“A和B没有对与错，要看自己情况来定。”他总结道。

可见 ，无论是等额本金还是等额本息，是否提前还款，要根据自身情况和闲置资金额度来研判，并非取决于还款方式或者已经偿还的时间长短。

警惕：用消费贷置换房贷？

当心银行提前追款

“您好，我是银行直贷经理，我们这边办理住房**降息转贷，就是把之前的高年化利率降为低年化利率，有一笔**额度给您，您这边需要吗？”最近，你是否接到过类似的电话？

随着提前还贷越来越“流行”，坊间充斥着诸多关于“**置换”“转贷”等操作手法，这条“产业链”上的其他生意——例如信贷中介，也越发忙碌了起来。

据该经理介绍，以上表为例，若按揭**30年，金额100万元，利率5.88%，还款方式为等额本息，则转为20年抵押**后，利率降至3.85%，在月供相差不大的情况下，总利息少了69.52万元。

具体流程方面，“要转贷，我们先垫资，把它变成一个全款房，然后再抵押给银行，这样你30年的年限就变为20年，年化利率可以降到3.7%。”他介绍道。

办理周期大概需要一个半月。“如果你想多用资金的话，也可以贷出来，利率也是那么低。”他补充道，万一后面利率再上浮就划不来了，只要办下来，利率就是固定的。

根据信贷中介的表述，其与银行有着较“深度”的合作。那么银行是否真的会和他们合作呢？流程是否正规？

“必须要全款的房子，信贷中介公司有正式的营业执照才行，也不是那么简单。”他表示，银行方面，业务都是正规渠道。

令人疑惑的是，难道真有白白垫资这等好事？资金成本怎么算？

从住房按揭**到抵押**，**品种的转换，即为所谓的“转贷”。

从审慎经营的角度来看，此类操作或存在**的合规风险。除此之外，购房人还需要着重注意的一个问题，则是“期限错配”。

根据信贷中介的说法，“转贷”之后，抵押**年限可长达20年，如此一来，**期限从30年到20年，由于利率的**，月供也不会有太**动。

“一般来说，房产抵押**的期限为1年、5年，最多10年就封顶了，做不到20年那么长。”前述银行个贷经理表示。

以抵押**金额100万元、利率3.85%为例 ：

如果期限为5年，则月供高达18348.91元（等额本息），即使期限为10年，月供也达到了10053.38元。相对于30年按揭**的月供来说，几乎翻倍。

由此可见：

若期限大幅缩短，那么借款人将要承受的月供压力，将成倍增加，会给短期现金流带来严峻挑战。如果超出了承受范围，也将无形中扩大“断供”的风险。

除了房屋抵押**，网络中还流传着消费贷、经营贷去“置换”房贷的说法。

除了上述因为期限错配带来的还款压力，**人还面临更为严重的合规风险。

消费贷置换房贷，是不允许的。“消费**用途要符合宏观政策规定，不得投向禁止领域，如房地产市场、股市等。”他进一步说明，在对银行开展的现场检查中，把握**用途这一条即可为不合规行为定性。

如果违反了**合同所约定的用途，银行可能会采取提前收回**等措施，借款人将面临极为不利的情况。

因此，对于信贷中介，以及各类**“转贷”“置换”房贷的行为，购房者要擦亮眼睛，在合法合规的前提下申请和归还**，警惕各类营销信息，切莫偏听偏信，为信息差付出巨大代价，承受着超出范围的月供压力，甚至冒着被“抽贷”的风险。

攻略：提前还贷

违约金怎么收？

前段时间，有银行发布公告表示：提前还款要交补偿金，比例为提前还款本金的1%。虽然银行很快撤下了这则公告，但在网络平台上，关于提前还款是否收取违约金、收取标准的讨论声不绝于耳。

●建行一支行业务经理表示：

提前还款没有手续费和违约金，具体流程为：先去个贷**开申请单，再到柜台还款。但需要注意的是，目前手机银行暂不支持操作。

●中行一分行个人金融部经理表示：

提前还款违约金有三种情况：不收取、收取半年利息、或**金额千分之五。具体要看合同约定，与后台系统一致。

●农行一支行个贷经理表示：

如果住房**在三年以内提前还款，要收取还款额百分之一的违约金，若还款三年以上，则没有**费用。

●邮储银行一网点工作人员表示：

需要本人持身份证到支行房贷**做书面申请，如果还款满一年，则没有违约金。同样以一年为界来确定是否收取违约金的，还有交行。

●恒丰银行官网“住房贷”显示：

**发放一年以上（含）不收取违约金，**发放一年以内收取提前还款金额的1%作为提前还款的违约金。

自2022年8月5日起，对零售**客户提前还款，不收取违约金。对于前期合同内已有约定的，分行在实际执行中将给予客户减免。

个人住房**放款后12个月（含）以内提前结清部分提前还款，按照提前还款金额的5%收取违约金；放款时间超过12个月至60个月（含），按照提前还款金额的3%收取违约金；放款时间超过60个月后，不收取违约金。

当“提前还贷”的呼声越来越高涨，背着房贷又有些闲钱的你是不是也开始动了主动降杠杆的念头？

上网翻阅各种还贷攻略，归集账户上可支配的现金，列出各种还款方案，拿出计算器噼里啪啦一通猛算，**发现最难的部分，往往不在于如何找到那个**解，而是在于如何去做选择。

是选择一次性还掉**房贷，**过上无债一身轻的生活？

还是选择还掉部分房贷同时持有一些现金，既**负债也留存**抗风险能力？

是选择继续维持当前月供，用手中的闲余资金投资或创业，努力跑赢房贷利息甚至获得更多收益？

还是选择采用“转贷”等操作，通过利率差减少利息支出，平复当初在利率高位“站岗”的不甘？

……

种种选择背后，比的是精打细算，拼的是个人心态，博的是未来期许。当然，也定少不了基于自身家庭状况的合理财务规划。

总之，对于许多普通人而言，房贷无疑是家庭开销中**的一笔，当市场环境发生变化时，想要将其重新调整到一个更“划算”的状态，是再正常不过的本能反应。只是，做出选择之前，还须认真研究，注重甄别，做好权衡，切莫因为盲目跟风，而忽略自身经济承受能力和一些潜在风险，从而陷入被动。

因为，“提前还贷”的初衷，说到底，是为了让“荷包”减压，为精神减负，更加从容地迎接未来的美好生活。想得多一点，看得远一点，总没错的。

视觉 | 帅灵茜

排版 | 廖丹

每日经济新闻

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