预售资金监管账户是什么意思(住建部预售资金监管办法)

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为进一步加强商品房预售资金的监管，保证商品房预售资金用于工程建设，促进房地产市场平稳健康发展，维护商品房交易双方的合法权益，根据有关法律、法规的规定，结合我市实际，对《安康市商品房预售资金监管办法》（以下简称“原监管办法”）进行修订，现将修订后的《安康市商品房预售资金监管办法》（以下简称“监管办法”）有关内容解读如下：

一、修订背景

2021年9月1日，我局联合人民银行安康支行、银保监委安康监管分局印发了《安康市商品房预售资金监管办法》。2022年1月26日，住建部、人民银行、银保监会联合印发了《关于规范商品房预售资金监管的意见》，对防范资金监管提出了相关规范意见。3月14日，省住建厅、人民银行西安分行、银保监会陕西监管局联合转发了住建部、人民银行、银保监会的文件，并对修改商品房预售资金监管办法提出了明确要求。原《安康市商品房预售资金监管办法》与中省新的要求有需完善的地方，修订原《安康市商品房预售资金监管办法》有利于更加严格的对商品房预售资金进行监管。

二、修订依据

（一）住房和城乡建设部、人民银行、银保监会《关于规范商品房预售资金监管的意见》（建房【2022】16号）

（二）陕西省住房和城乡建设厅、人民银行西安分行、银保监会陕西监管局关于转发《（建房【2022】16号）的通知》（陕建发【2022】1020号）。

修订后的《监管办法》共六章三十六条，比原监管办法多两条。由总则、专用账户的设立及监管协议的签订、预售资金的收存、预售资金的支取、监督管理、附则六章内容组成。

第一章 总体规定了《监管办法》的适用范围和对象，我市行政区域内经批准预售的商品房预售资金的收存、使用及监督管理，适用本办法。定义了商品房预售资金、监控账户、监控银行、监管部门以及银行业监管部门，并阐明职责和权利义务。除个别文字表述外，未做条款、内容增减修改。

第二章 明确了预售资金监管实行银行专户监管制度，具备一定条件的商业银行，通过公开招标的方式取得预售资金监管银行资格。规定一次预售许可申请设立对应一个监管账户。房地产开发企业申请商品房开发项目预售许可前，应与监管机构、监管银行三方签订《商品房预售资金监管协议书》，并按规定提交相应的材料。本章新增一项条款。

第三章 预售人与预购人签订商品房买卖合同后，购房人应当将购房款直接存入监控账户。购房人申请按揭贷款的，由贷款银行或住房公积金管理中心将按揭贷款直接划入商品房买卖合同中注明的监控账户。开发企业不得以任何形式或理由向预购人收取现金，或在监控账户之外指定任何账户向预购人收取预购房款。本章未修订。

第四章 本章修改第十七条：明确“开发企业申请提取预售资金监管额度以外的资金，监管银行因即时办结”；修改第十九条：明确“对具有房地产企业开发一级资质、上年度安康市房地产企业信用等级“AAA”“AA”“A”的房地产开发企业（母公司全资控股的可以母公司开发资质为准），所开发项目的重点监管资金比例可分别下调15%、10%、8%；对上年度安康市房地产企业信用等级为“CCC”“CC”“C”级的房地产开发企业，在建在售项目的重点监管资金比例分别上调8%、10%、15%”。

第五章 本章修改原监管办法第二十七条，新增为监管办法第二十八条：监管银行收到人民法院涉及项目预售资金、监管账户被保全查封文书的，应按照最高人民法院、住房和城乡建设部、中国人民银行《关于规范人民法院保全执行措施确保商品房预售资金用于项目建设的通知》（法【2022】12号）精神执行，并及时告知预售资金监管部门。将原监管办法第二十九条分解成监管办法第三十条、第三十一条。

第六章 修订了《监管办法》实施时间。自2022年10月1日起实施，至2025年10月1日至止。