**人民银行授权**银行间同业拆借**公布，2022年8月22日**市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR（以下简称5年期LPR）为4.3%。1年期、5年期LPR分别较上月下降5BP、15BP。
值得注意的是，这是历次MLF降息后**出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。5年期LPR是中长期**的定价基准，尤其是按揭**的定价基准，其单边大幅下调主要是为了稳定房地产市场。今年5年期LPR降幅已达35BP，而在此之前两年多（2019年8月-2021年12月）降幅仅为20BP。
按照央行、银**5月15日的通知，首套住房商业性个人住房**利率下限调整为不低于相应期限**市场报价利率减20个基点，意味着当前首套按揭**利率的下限为4.1%。存量房贷利率则将在重定价日迎来下调，具体取决于个人和银行约定的重定价日。
此次5年期LPR下调有望带动存量、增量房贷下调15BP。以100万**本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可减少月供约90元，需偿还的利息总额减少约3万元。
其中MLF利率是央行中期政策利率，代表了银行体系从**银行获取中期基础货币的边际资金成本；加点幅度则主要取决于各行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。简言之，LPR等于MLF 点差。
8月15日，央行公告称，为维护银行体系流动性合理充裕，8月15日开展4000亿元中期借贷便利（MLF）操作（含对8月16日MLF到期的续做）和20亿元公开市场逆回购操作，充分满足了金融机构需求。中期借贷便利（MLF）操作和公开市场逆回购操作的中标利率分别为2.75%、2.0%，均下降10个基点。
从历次LPR调整看，如果MLF利率下调，那么LPR必下调，其中1年期LPR下调幅度和MLF下调幅度一致，5年期LPR除2019年11月外，其他三次降幅都低于1年期LPR。主要在于贯彻房住不炒的政策，避免**房地产。
**银行间同业拆借**公布的数据显示，8月1年期LPR为3.65%，相比上月下调5BP；5年期LPR为4.3%，相比上月下调15BP。这是MLF降息后**出现5年期LPR降幅高于1年期LPR的情况。
其中，1年期LPR降幅**和MLF降幅不一致，低于后者5BP。光大证券金融业**分析师王一峰表示，6月份企业**加权平均利率已降至4.16%的历史新低，同时1年期LPR已处于较低水平，若再考虑信贷供需矛盾加大、银行“应投尽投”下**利率点差的大幅压降，对优质企业的流贷利率水平可能已在1年LPR基础上出现大幅减点，且与部分定期存款定价之间已形成“倒挂”。在此情况下，若1年期LPR下调幅度过大，也容易加剧企业对银行的套利行为，**政策效果。
而5年期LPR降幅更大，**超过MLF利率降幅，其主要目的在于稳定房地产市场。华泰证券研究所副所长张继强表示，7月信贷的塌陷很大程度上源于房地产，居民部门仍在延续降杠杆趋势。对于房地产而言，保交楼是核心，但稳房价是关键，促进需求回暖才能让整体行业重回正常轨道。目前二三线城市的房地产销量同比跌幅还在30%-50%，对稳信贷和稳投资的拖累依然严重。这些因素决定了5年期LPR下调的必要性大增。
****数据显示，7月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有48个，个数与上月相同；二手住宅销售价格同比下降城市有61个，比上月增加4个。1-7月份，商品房销售面积和销售额同比分别下降23.1%、28.8%。“房地产市场呈现下行态势，当前整体上处于筑底阶段。”****相关负责人8月15日表示。
央行数据显示，2022年二季度末，人民币房地产**余额53.11万亿元，同比增长4.2%，比上年末增速低3.7个百分点；上半年增加6685亿元，占同期各项**增量的4.9%，占比较上年全年水平低14.2个百分点。
8月18日召开的国常会表示，完善市场化利率形成和传导机制，发挥**市场报价利率指导作用，支持信贷有效需求回升，推动**企业综合融资成本和个人消费信贷成本。
考虑到官方通稿将企业部门和居民部门并列，此处个人消费信贷应指向包括按揭**在内的广义消费贷，而不仅仅是信用卡及短期消费贷。而在此前国常会一般只会提出**企业融资成本，而这次将“**个人消费信贷成本”与之并列，显示出决策层也在释放**LPR进而稳信贷、稳消费的信号。
“1-7月居民中长期**增长1.7万亿，较去年同期减少近2万亿，居民部门已经出现了实质性的‘资产负债表衰退’。5年期LPR下调有助于**居民存量**负担，**程度上减缓还贷潮，并释放消费潜力。”张继强称。
此外，5年期LPR也有更大的下调空间。自2019年LPR报价机制改革后，由于房住不炒政策的长期约束，5年期LPR的下调幅度相对1年期较小。截至此次报价前，5年期LPR共下调5次，累计下调40BP。而1年期共下调6次，累计下调55BP。
央行二季度货币政策执行报告显示，2022年6月住房按揭**利率为4.62%，高出企业**利率46个基点，而住房按揭**利率风险低、不良低，本应利率更低。
经过持续推进，LPR改革取得了重要成效：LPR已经成为银行**利率的定价基准，金融机构绝大部分新发放**已将LPR作为基准定价，即“**利率=LPR 点差”。其中，5年期LPR作为住房抵押**的定价基准。
此次五年期LPR下调有望带动房贷利率下降。增量房贷方面，央行、银**5月15日印发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》指出，对于**购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房**利率下限调整为不低于相应期限**市场报价利率减20个基点，二套住房商业性个人住房**利率政策下限按现行规定执行。即首套、二套房****利率为LPR20BP、LPR60BP。此次LPR调整后，首套房**利率**可至4.1%，二套房则是4.9%。
存量房贷方面，点差已经固定，**利率随LPR报价而变，重定价周期最短为1年。对于重定价日在8月下旬的个人而言，马上就可享受LPR降息的福利，房贷利率有望下调15BP。但一般重定价日在1月1日，意味着大多数个人明年才能享受此次5年期LPR下调的“福利”。
以100万**本金、30年期、等额本息还款计算，平均每月可再减少月供90约元，需偿还的利息总额减少约3万元。
LPR报价出现了细微变化。2022年第二季度**货币政策执行报告，在发挥LPR改革效能方面，今年以来，1年期和5年期LPR分别下降0.1个、0.2个百分点，“市场利率 央行引导→LPR→**利率”的货币政策传导机制更加通畅，企业**利率为有统计以来新低。
光大证券金融业**分析师王一峰预计，二季度**货币政策执行报告在LPR传导链条前附加“央行引导”，增加了央行对LPR报价引导的灵活性：一是未必每次调整都需要诱导性因素，如降准或MLF利率下调；二是下调幅度上，也未必**要与MLF利率同步。
今年5月就是一个例证。由于存款利率报价改革，银行资金成本明显下降，在MLF利率未调整的情况下LPR出现下降，且1年期未变、但5年期单边下调15BP。市场预计，由于房地产市场仍在筑底且房贷利率高于企业**利率，在央行引导下后续仍有下调5年期LPR的可能。
（统筹：马春园）
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