衣食住行，是人类生存的基本要素，除了基本的吃和穿，国人历来重视安定，定居生存是一种根植于脑海的概念，可以说房子对每个人来说都是刚需，或早或晚都会竭尽全力买套房，才算圆满。然而随着楼市的不断发展，房子附加的资源属性变多了，不仅跟身份、地位、财富有关，还跟教育、医疗、配套等公共资源相绑定，置业门槛变高，买房支出俨然成为家庭一笔不小的开销。
进入2022年，房价出现一波下降空间，按理说，对于没有住房的普通家庭，理应是值得高兴的事情，但普通人却陷入难题当中。要知道，如果不看今年的楼市变化，显然两年前风波出现时，无疑是一次买房机会，但如今机会再来，免不了让人起疑，市场有没有来到底部？叠加持续性的政策松绑，人们开始迷惑了，该不该在今明两年进场买房？如果买房，今明两年算是“捡便宜”还是“不划算”呢？我们从3方面来逐一解答。
从楼市成交趋势来看
1，新房市场一降再降：据克而瑞统计的前三季度新房成交表现，全国135个重点城市7-8月商品住宅成交面积6489万平米，较2021年同期下降31%，前8月累计同比下降41%。其中7-8月，135个城市中，4个一线城市成交579万平米，同比微降6%，较二季度月均上涨42%；26个二线成交2702万平米，同比下降36%，月均与二季度基本持平；105个三四线成交3208万平米，同比下降30%，月均成交面积较二季度微增5%。一二线楼市作为成交主力区域，行情仍不及往年，可见楼市整体的寒冷程度。
根据量在价先的原则，楼市不好卖了，房价下跌也会紧随其后，无论新房二手房都是如此，也说明了市场整体趋冷，购房者持续观望的情绪，长此以往，房价上涨动力不足，住房市场持续低迷，复苏进程会明显受阻。
从购房成本来看
近日央行联合银保监会发布了一则通知，对于6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，在2022年底前，阶段性放宽首套房贷款利率下限。符合条件的城市可自主决定在年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套利率下限。什么信号？
要知道，5月的规定是首套利率可在LPR基础上再降20BP，当下LPR为4.3%，即最优利率可至4.1%。如今再宣布，部分城市的利率可以再放款，意味着市场再度解绑，原本定下的首套房利率限制，解除了。在房地产投资下行，成交低迷蔓延的形势下，不排除会有更多城市跟进。
那么哪些城市可以自主决定首套房贷利率？
按照通知，目前是针对房市较弱的城市（即6-8月份新房售价环比、同比均连续下降），可以运用该措施。根据易居研究院智库中心披露，至少有23城符合要求。其中二线城市分别为哈尔滨、兰州、武汉、大连、天津、石家庄、昆明和贵阳，有8个。三线城市分别为泉州、温州、泸州、岳阳、宜昌、北海、大理、秦皇岛、湛江、包头、安庆、济宁、常德、襄阳和桂林，有15个。
众所周知，金融是调控房价的重要工具箱之一，降息意味着减少贷款成本，可以刺激需求。但这次信号的非凡之处在于，央行祭出定向武器，一来是为了巩固房住不炒定位目标，再者是稳定房产的民生定位，毕竟是关系到几十个上下游行业的支柱，更关乎地方财政收入，如果销售一直上不去，是很多城市、很多家庭难以承受之痛。
从央媒建议来看
7月6日，经济日报发表了文章《买房还需看清大势》，提到房地产市场瞬息万变，谁也不能保证买了房子之后价格不下跌，且一定是买在低点。所以，央媒明确建议，到底买不买房，需要看清大势。我们需要明白房地产已经快速发展了20年，基本供应需求已经达到平衡，房价也随之告别了过快上涨区间。而理性的买房思路，更应考虑实际需要。
目前楼市不景气的氛围还在蔓延。1-8月份，商品房销售面积87890万平米，同比下降23.0%，商品房销售额85870亿元，下降27.9%。还有房价和金融措施都处在宽松阶段，按这个趋势，已经进入了买方市场了，但为什么人们还是犹豫不决？主要是购房者心结仍存在，且多年来养成的买涨心态，担心买了之后房价就降，毕竟现下刚需购买力所剩无几，很多没房人缺的不仅是首付，还是每月按时还贷的能力。
房说君有话说，从目前的形势来看，相比起2020、2021年，今明两年的买房成本要更低，特别是对于房市疲软的城市，房贷利率可以破除限制，等于每月付出的月供成本会比过去更少，说是“捡便宜”也不为过，但仍存在不划算的预期，关键还是要看经济恢复能力，当下的失业率、闭店潮、裁员潮等，越来越多人不是担心买不起房，而是更怕吃不起饭。不过，在随着楼市住房供应多渠道架构趋于完善，人们可以不用买房也可以有的住。
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