我在月初时写了一篇文章，是专门介绍父母与子女签订的房产赠与合同。后面，有好多网友在与我私信交流，都提到了这一点，但是毕竟每个人的实际情况都不一样，有的子女现在还未婚，有的刚结婚感情很好，有的是全款，有的是贷款....而房产赠与合同的应用是有限制的。所以今天专开一文，详细介绍父母给子女买房时，应该注意的法律风险点，如何去规避。
现在的房价高昂，完全单独靠子女自己挣钱负担买房是非常艰难的，所以很多时候，做父母的在力所能及的范围内，都会帮忙子女购买房产。但是当今社会的离婚率又居高不下，很常见的情况就是，父母拿出积攒了一辈子的积蓄给子女买了房子，没过几年，子女闹离婚，子女配偶以其是夫妻共同财产分割一半走。没有人愿意面对这种结果，那么，应该怎么做才能既不伤子女夫妻感情，又能保住自己的财产权益呢？具体分为以下几种情况：
一、子女未婚，父母全款购买房产
子女还没结婚，父母就全款给其购买了房子，登记在子女的个人名下，这样是属于子女的婚前财产的，这种情况是完全不用担心，子女就算离婚，其配偶也不能分割这套房子。唯一要注意的一点就是，需要叮嘱子女不要在结婚后与配偶签订协议，将这套房产约定为共同所有。
二、子女未婚，父母出首付买房，子女自己还贷款
这种情况是比较常见的情况，毕竟一套房子很贵，帮助子女出首付还是很多父母能够做到的事情。在这种情况下，购买的房子是属于子女的婚前财产，但是婚后还贷的款项及相应比例增值的部分其配偶有权分割。所以这种情况下，做父母的也不用担心自己出的首付款会被分割走。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第七十八条 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归登记一方，尚未归还的贷款为不动产登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据民法典第一千零八十七条第一款规定的原则，由不动产登记一方对另一方进行补偿。
三、子女已婚，父母出首付买房，子女自己还贷款
这种应该是最常见的情况，现在很多地方结婚时要求男方家必须要买好房，并且还得是婚后。子女领证后，父母拿出钱来给其支付了房子的首付，这时候如果父母没有采取任何措施，这套房子是属于子女夫妻的共同财产的。如果闹离婚，子女配偶是能分割一半走的（相当于首付款的部分也是分割走了一半），那应该怎么办？
这时候可以在买房前让子女跟你打一张借条，不要约定还款时间，然后用银行转账的形式将首付款转给子女。做父母的保留好借条和银行转账凭证。这种情况是不需要告知子女配偶的，子女找一方父母借钱购买房产，是算夫妻共同债务的。等真正离婚时，父母出的首付对方也不能再分割走。
《民法典》第一千零六十四条 【夫妻共同债务】夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务,以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务,属于夫妻共同债务。夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务,不属于夫妻共同债务;但是,债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。
四、子女已婚，父母全款为其买房
根据民法典婚姻家庭编司法解释（一）第二十九条的规定，婚后父母出资购买的房子，如果没有约定或者约定不明确，视为对双方的赠与，就成为子女的夫妻共同财产了。所以，为了避免成为子女夫妻的共同财产，就必须对这个购房款进行约定，应该怎么办呢？
第一种是与子女签订一份房产赠与合同（约定赠与子女一人），并到公证处进行公证。具体可以翻看我8月4日发的文章。
第二种是与子女打借条，不要约定还款时间，并且千万要先将购房款打到子女的个人银行账户上，由子女自己去支付购房款。（不要帮忙代劳，借条在对方收到钱款时才生效）。
这两种方式都是可以不用告知子女配偶的，所以不存在破坏子女夫妻感情一说。
五、子女已婚，父母出首付买房，并自己还贷款
父母可能因为资金紧张，一时难以拿出房子的全款，只能先出首付，房子挂在子女的名下，但是月供还是由父母支付。这种情况，如果不采取其他措施，这套房子依然是属于子女夫妻的共同财产，所以，父母可以采取跟子女签订一份借名买房协议来规避这个风险。
《民法典》第一百五十三条 违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
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