根据《企业
会计准则第21号-租赁》的规定，一项租赁是否属于融资租赁还是经营租赁，关键在于交易的实质内容，而非合同的形式。如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权相关的几乎全部风险和报酬，那么出租人应当将其分类为融资租赁。
以下几种情况通常表明一项租赁应被归类为融资租赁：
（一）在租赁期结束时，租赁资产的所有权将转移给承租人； （二）承租人拥有购买租赁资产的选择权，且购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，从而在租赁开始日可以合理确定承租人将会行使该选择权； （三）虽然资产的所有权不发生转移，但租赁期占据了租赁资产使用寿命的大部分； （四）在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎等同于租赁资产的公允价值； （五）租赁资产具有特殊性质，如果不进行较大改造，只有承租人才能使用。
此外，存在以下迹象时，一项租赁也可能被分类为融资租赁：
（一）若承租人撤销租赁，则撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担； （二）资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人； （三）承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。
