首套房如何认定、公积金能否下调 存量房贷利率调整细节“剧透”

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自中国人民银行、国家金融监督管理总局明确存量首套住房贷款标准及调整方式后，商业银行陆续发声表态，将尽快开展存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整工作，人民银行分支机构相继披露过去几年房贷利率政策下限，有关存量房贷利率调整的进度、方式、条件等细节正逐步浮出水面。

存量房贷利率下调叠加“认房不认贷”一系列政策“组合拳”将对房贷供需双方产生哪些影响？哪类群体可以享受到政策红利？利率下调最快能于何时执行？9月3日，北京商报记者通过梳理银行政策并采访行业专家获悉更多存量房贷利率调整细节。

调降路径下限明晰

调整存量房贷利率顶层设计出台，近日，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（以下简称《通知》）称，自9月25日起，存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请调整利率。

降低存量首套住房贷款利率的方式有两种，一种为新发放贷款置换，另一种则是协商变更合同利率。中国人民银行、国家金融监督管理总局相关负责人表示，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

《通知》发布不久，国有银行、股份制银行、城商行、农商行等陆续发布公告响应称，将抓紧制定具体实施细则，尽快开展存量首套住房商业性个人住房贷款利率调整工作。亦有银行率先明确了后续主要的调整方式。工商银行在回答存量房贷调整常见问题时提到，两种方式调整结果无明显区别，考虑到客户操作的便利性，该行主要采取变更合同利率方式。

“不管是新发放贷款替换原贷款，还是直接调整合同利率，都是由商业银行与借款人自主协商确定”，资深金融政策监管专家周毅钦认为，但更为关键的是存量贷款利率调整下限的规定，此次调降并非是将当初房贷发生时的贷款利率和目前即期利率相比较，而是和贷款发放时的房贷利率下限相比较。

以北京地区为例，根据人民银行北京市分行公告，2019年10月至今，北京地区首套商业性个人住房贷款利率下限为相应期限的贷款市场报价利率（LPR） 55个BP（基点），若客户此前房贷利率高于“LPR 55BP”则有下调空间，若等于或低于则无调整空间。

周毅钦表示，“从过去的实操层面来看，一线城市的下降空间不大，二三线城市还是有一定的让利空间”。

利率调整惠及哪类人群

近期，北京、上海、广州、深圳等地纷纷官宣实施“认房不认贷”（即居民无成套住房无论是否有贷款均按首套房利率执行），这也意味着首套房的认定范围扩大，存量房贷利率下调或将惠及更多群体。

招联首席研究员董希淼表示，除了在8月31日之前，金融机构已发放或已签订合同但未发放的首套房贷的借款人直接可以申请外，借款人将原有两套房卖掉一套，仅剩一套住房的也可申请，同时，随着多地“认房不认贷”政策落地，部分过去被认定为二套房，但在“认房不认贷”政策实施后可被认定为首套房的借款人也可申请下调。

北京商报记者注意到，工商银行已在回答存量房贷调整常见问题时明确，2023年8月以前发放按二套房贷款利率政策办理的存量房贷，只要按照当前城市政策初步判断为首套房，便符合存量房贷利率调整条件，借款人可提前准备相关佐证材料，后续提交申请。

不少借款人此前通过公积金贷款办理的房贷，那么此次存量房贷利率调整是否能惠及办理公积金贷款的人群？中信证券首席经济学家明明表示，针对公积金组合贷款，目前政策仅针对存量商业性个人住房贷款，公积金贷款及组合贷中的公积金贷款部分不在调整范围内，公积金组合贷款中的商业性个人住房贷款，可在符合条件的情况下单独申请调整利率水平。

预计10月迎来实质性下调

据了解，存量首套住房贷款利率的调整政策将于9月25日正式实行，9月25日前，银行可进行修订合同文本、改造调整系统、识别符合标准的客户等准备工作，并尽快向借款人公布办理流程和需要准备的申请材料。

对于银行而言，存量房贷利率的调整如何兼顾好“因城施策”、公平性以及自身利润都是需要考虑的重点问题。某银行相关负责人在接受北京商报记者采访时表示，存量房贷利率的调整，银行会有大量的手续办理、重新测算利率和还款金额、重签合同等工作，利率下调会影响银行的净息差和利润，建议最好能由国家出台专门利率补贴或者其他类似的货币政策、财政政策工具进行支持。

“存量房贷总量约39万亿元，像这次这样大规模集中调整，确实可以说是史无前例。” 董希淼表示，存量房贷利率调整难在：一方面，整个银行业现在从高速发展阶段进入高质量发展阶段，息差不断缩窄已经逼近合意水平，银行自身利润增长面临很大压力，在这种情况下，再让银行在存量房贷上直接让利，的确比较困难。

另一方面，从调整本身来看，因为涉及不同时期、不同地区和不同人群，情况比较复杂。近年来房贷政策调整频繁，不同时期利率政策差别较大。同时，各地因城施策，利率下限各有不同，对不同人群房贷利率也不完全一样。如何在市场、法治化原则下进行调整，如何兼顾政策的权威性和公平性，这些都需要统筹考虑，难以“一刀切”操作。

不过，存量房贷利率的调整一定程度上也能减少提前还贷，增强客户黏性，在政策引导之下，各家银行也在抓紧制定具体实施细则，研究具体方案。

明明指出，目前央行已明确给出了存量贷款利率调整的大体方向和原则说明，但具体方案的落实预计仍将是“因城施策”，这可能导致方案落地时间不一致、贷款利率调降力度参差不齐问题。相关监管部门可在综合考察各家银行息差水平、贷款结构后，出台落实针对不同银行的差异化政策，按照盈利水平等因素对各类银行分别设置不同的调整目标，帮助各家银行在实际操作中平滑过渡、兼顾社会责任和自身经营的统一。

根据上述政策，9月25日之后，借款人可以向银行提出调整存量首套房贷利率的申请。董希淼认为，在借款人与银行协商一致、借款合同变更之前，还贷仍然按照原合同约定来办理，预计最快从10月开始，存量首套房贷利率可以实质性下调。

借款人需注意，存量首套房贷利率调整是金融管理部门和银行一起给借款人发放的“大礼包”，借款人可以直接找银行沟通协商，不能通过其他中介机构办理，或者通过经营性贷款、消费贷款来“置换”房贷，这样既不划算也不合规。