这个问题有点小复杂，我做简单的计算过程，希望能够讲清楚。房贷的还款方式有两种，一个是等额本息，一个是等额本金，这两种方式的月供不一样，不过本质都是一样的，下面一一来讲解：
1、利率是什么？
利率是资金成本，我把钱给你使用了，那么他就必须得有成本回报给我，这个就和人情是一样的，礼尚往来其实也就是人情的成本。
利率也叫做资金的时间价值，资金是能够钱生钱的，有时间就会生孩子，金钱是不知道疲倦的。所以“时间就是金钱”。
2、等额本金的计算方法
100万的借贷，一年后还款本息总和是110万，那么利息就是10万，利率就是10万/100万=10%。
那么如果是每个月都还一次本息呢？其中本金是每个月都一样，也就是：100万/12=8.33万。那么利息是多少？我们假设年利率还是10%，那么月利率就是0.83%（10%的利率除以12个月）。
第一个月底要偿还的利息就是：100万*0.83%=8333.33元。这个怎么理解？也就是100万的资金你使用了一个月时间，月利率是0.83%，那么利息就是8333.33元。第一个月偿还的本息总额是：83333元 8333元=91666元，已偿还本金8.33万，剩余本金91.67万。
第二个月要偿还的利息就是：（100万-8.33万）*0.83%=7608元，也就是说剩余的本金91.67万又使用了一个月，产生的利息是7608元；第二个月偿还的本息总额是：83333元 7608元=90941元，已偿还本金16.67万，剩余本金83.33万。
第三个月要偿还的利息就是：(100万-8.33万*2)8*0.83%=6917元。也就是说剩余的本金83.33万又使用了一个月，产生的利息是6917元；第二个月偿还的本息总额是：83333元 6917元=90250元。已偿还本金25万元，剩余本金75万元。
……
第十二个月要偿还的利息就是（100万-8.33*11）*0.83%=692元，也就是说剩余的本金8.33万又使用了一个月，产生的利息是692元。第十二个月偿还的本息总和是：83333元 693元=84025元。已经偿还本金100万元，剩余本金为零。
以上就是贷款100万，利率10%，期限1年，等额本金的还款方式的计算过程，下面我再贴一张软件计算的结果，各位读者可以对比一下。
3、等额本息的计算方式
其实本质和等额本金的计算方式是一样的，都是你上一期剩余本金在每个月产生的利息，再加上当月该偿还的本金来计算的，但是比等额本金要复杂多了，因为你会发现每个月要偿还的本金是不知道的。所以为了要确定这个偿还的本金需要倒推公式，这个就比较复杂了，这里不做详细阐述。
总结：在相同的贷款、利率、和期限的情况下，等额本息要比等额本金产生的利息绝对额要多，那么是不是等额本息就多少了利息呢？是不是等额本息就更加划算呢？
当然不是的，因为等额本息对资金额度使用的时间更多，因为等额本金前期偿还的多，所以剩余的本金就少，那么对资金的额度逐渐就占用得好，那么产生的利息自然就少些。这里就得出一个结论：等额本息和等额本金其实都是一样的，从利息的角度都是一样的，都是相同的利率，不同的是月供的不同，贷款人要根据自己的还款能力去选择还款方式。
房贷利率的计算，按照以下公式:
房贷利率=基准利率×(1±浮动比例数)。
其中的基准利率，由中国人民银行(央行)制定和调整。目前的数据是2015年10月24日调整的，五年期以上的贷款基准利率是4.90％。
其中的浮动比例数，是由发放贷款的商业银行确定的。
比如前两年打九五折，就是向下浮动5％ ，贷款利率=4.90％×（1-5％）=4.655％。
现在一般上浮20～40％。贷款利率上浮20％以后就是4.90％×（1 20％）=5.88％。
影响房贷利率的两个因素，浮动比例数一旦确定就不再变化。打九五折就一直按照基准利率的95％执行，上浮20％就一直按照基准利率的120％执行，直到房贷合同履行完毕贷款还完为止。
如果央行调整基准利率，房贷利率就要跟着随之变化。至于房贷利率何时调整，有可能是央行调整基准利率的下个月，有可能是下一年度的一月份，还有可能是满一个贷款年度的下一个月，这完全取决于房贷合同是如何约定的。
房贷利率是指向银行申请买房贷款时需要按照规定利率支付给银行的利息，房贷利率怎么算？贷款方式、房贷还款方式、贷款多少年及贷款利率的不同会直接影响到房贷利率计算。房贷利率是多少可以根据房贷还款方式计算公式得出。那么房贷利率的计算方法有哪些呢？
房贷利率，是指用房产在银行办理的贷款，该贷款要按照银行规定的利率支付利息。中国房贷利率是由中国人民银行统一规定的，各个商业银行执行的时候可以在一定的区间内自行浮动。中国的房贷利率不是一直不变的，而是经常变动的，形式是利率一直在上涨，所以经常会比较在增加利率之前和增加利率之后的情况。2012年6月7日，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。商业银行将执行新利率：贷款期限在一年以上的，贷款利率于每年1月1日调整一次，在借款期限内，如未遇基准利率调整，则贷款利率不作调整。
一、有相关规定，购买住房，建筑90平方米以上的家庭（包括借款人的第一套，配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对购买第二套住房的家庭贷款，贷款下来不少于缴费比例为50%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；对购买第三套及以上住房贷款，提高首付款比例和贷款利率应大幅度提高贷款比例，具体由商业银行根据风险管理原则确定。
美联储连续加息，中国去杠杆，印钱速度减慢，银行资金紧张，银行房贷利率普遍内部上浮，一般银行房贷利率4.9‰，有的银行房贷利率在5.2‰，贷款100万每年需付五万多一点利息，每个月需要付利息5000多一点。你贷款100万，假如25年还清，那么你每一年需要还4万本金，每个月要还本金3800元，你在银行借的房款100万每一年减少4万，那么每个月还银行的利息也会同步慢慢减少。
房贷利息其实是按月息计算的，不管是等额本金还是等额本息。而用房贷计算器计算出来的月供或贷款利息等都仅供参考，并非实际月供金额和还款金额。
假如房贷利率为6%，贷款12万，期限十年，那么月供是多少呢？
年利率6%，那么月利率就是0.5%。
等额本金：
本金=12万/10年/12=1000元
第1期利息：12万*0.5%=600元
第2期利息：（12万-1000）*0.5%=595元
第3期利息：（12万-2*1000）*0.5%=590元
……
第12期利息：（12万-11*1000）*0.5%=545元
……
每期月供为：1000元（本金） 每期利息
等额本息：
等额本息计算公式比较复杂，一般采用房贷计算器。但其计算原理跟上面也是一样的，只是把所有期限的本金和利息加一起，然后除以120得出来的数值，不存在复利。
那么它的方程组是怎样的呢？假设每个月等额还款金额为X,而每期欠款金额为a0、a1、a2……a120。
其方程组为
a0=12万
a1=a0（1 0.5%）-X
a2=a1（1 0.5%）-X
……
a120=a119（1 0.5%）-X=0
计算结果为X=1332.25元，即每期需归还1332.25元。
这是第一年的月供情况，如第一年央行基准利率出现调整，降为5%。那么该利率在第二年1月1日实施就以5%计算，分别是：
等额本金：本金部分不变，仍然为1000元，而利息部分计算就得将0.5%改成0.4167%（5%/12）了。
等额本息：a0就要改成110967.33元（如图，还了12期以后的剩余本金），同时也将0.5%改成0.4167%，而最后一条方程改为a110=a109（1 0.4167%）-X=0。用计算器计出来的月供应当是1278.04元。
当然，如果央行基准利率不变，按原来的计算结果归还就可以了。
从上面两种计算方式来看，不管采用哪种还款方式，银行房贷都是只收已发生的利息，不收未发生的利息。归根到底，住房贷款与期限多长或选择什么还款方式没有关系，它只计算当年的本金与利息，不要被期限和还款方式所误导。
在这里还要说一下，房贷利率并不等同于央行五年期及以上基准利率，它可能存在商业银行上浮利率和打折情况。但是不敢上浮还是打折，这一比例是不会随央行基准利率的改变而改变。
比如如今的基准利率是4.9%，商业银行上浮10%作为房贷利率贷款给你，即4.9%*110%=5.39%。那么当央行基准利率调整为5%，那么接下来一段时间你的房贷利率就是5%*110%=5.5%。打折的情况计算方法也一样。
以上就是关于房贷年利率怎么算的问题的全部内容了，希望这些房贷年利率怎么算的1点内容能够解答你的疑惑。
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