一、准备阶段
1、内部决策
发起机构对设立私募REITs的必要性、可行性和基本方案进行内部讨论，并报公司管理层进行决策，通过后正式实施。
2、中介机构选择
私募REITs选择中介机构重点考虑两个方面：
（1）专业性和重视程度
私募REITs比传统的债券而言要复杂的多，中介机构的专业性与配合度实施首要考虑的因素，需要中介机构及其执行团队有较为丰富的私募REITs运作经验，另外需要考察中介机构的重视程度，可以从项目团队经验、人员配置进行判断。
（2）收费水平
中介机构的收费水平会影响融资项目的综合融资成本，在收费水平方面可遵循市场化收费规则，过高或过低的中介机构收费水平都不利于项目开展，中介结构收费水平可综合市场平均收费水平、项目难易程度、融资规模与期限等因素进行考量。
3、基本融资要素确定
确定中介机构后，发起机构需要与管理人、律所、信用评级机构等中介机构就基本融资要素进行深入讨论对内部决策阶段的基本方案进行细化和完善，确定交易结构、产品方案等基本融资要素，为执行阶段奠定基础。
二、执行阶段
1、中介机构尽职调查
私募REITs的尽职调查主要依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》。
在前期尽职调查阶段，需要对以下方面进行重点关注：
（1）物业的土地证、房产证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、消防验收文件及竣工验收文件；
（2）物业筹建时的全部文件，包括但不限于国土、房管、建设、规划、消防和环保等文件；
（3）物业持有人和增信机构最近3年纪最近1期审计报告或财务报告；
（4）物业持有人除了该物业，是否还持有其他物业？
（5）物业运营以来所有评估公司出具的物业评估报告；
（6）物业是否被抵押？解抵押是否有限制？
（7）物业的基本情况介绍；
（8）物业周边地价；周边是否有有已开业或计划建设的其他物业？
（9）租约详细情况。
2、交易文件起草和讨论
私募REITs主要涉及以下交易文件：
（1）标准条款；
（2）认购协议、风险揭示书；
（3）资产支持专项计划托管协议、私募投资基金托管协议；
（4）私募投资基金合同或信托合同；
（5）项目公司资金监管协议；
私募债发债流程：
1.公司决议：申请发行私募债券，应当由发行人董事会制定方案，由股东会或股东大会对下列事项做出决议。
2.尽职调查：发行私募债券，应当由证券公司承销。
3.备案发行：交易所对备案材料进行完备性核对。
4.转让服务：私募债券以现货及交易所认可的别的方式转让（证监会批准），合格投资者可通过交易所综合协议交易平台或通过证券公司进行私募债券转让。
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