▲图/视觉中国 越南河内，窄窄的楼房被叫做“筒楼”。这个熙熙攘攘的首都居住着900万人口，街道上到处都是这种又高又瘦、色彩鲜艳的“筒楼”。▲图/视觉中国 2019年3月22日，上海，上海海外置业移民投资展，投资越南房地产楼市。▲图/视觉中国 下龙湾
就在中国买房客认为“越南将复制中国奇迹，现在买房能享受到与过去十年中国楼市类似的资产增值”时，市面上却传出越南房地产“崩盘”的消息。
文 | 陶婷
【资料图】
来源丨市界（ID：ishijie2018）
这些年，为了开拓公司房产租赁业务，郭逍频繁前往越南，这个与中国相邻的东南亚国家。
他发现，即便是作为越南最发达的胡志明市，也只有部分地方能用信用卡，移动支付几乎没有。至于中国人习以为常的快递、电商、移动互联网，更是少见。让郭逍感到惊讶的，还有越南的交通水平。
“一些马路上，连红绿灯都没有。交通堵塞很严重，摩托车与汽车都在一条路。”即便如此，郭逍每每还是安慰自己，“毕竟这相当于几十年前的中国”。然而，令他无法忍受的是，越南银行周末都不办公，只有工作日的早9点到下午4点半营业。
“周末想用钱，都没地方取，网上支付也不是很便利，大多数人都在用纸币。”越南稀缺的，还有写字楼。以越南首都河内为例，“真正高档写字楼没几个，用手指头都能数得过来。”郭逍说。
与之形成强烈反差的，是越南的高房价。自2015年以来，越南房价一路飙升，在2022年6月达到历史高点，胡志明市商品房均价达到2.2万元人民币。过去三年，胡志明市的房价，每年都保持着25%的增长速度，这在全世界都非常罕见。
越南楼市烈火烹油中，无数资本蜂拥而至。就在中国买房客认为“越南将复制‘中国奇迹’，现在买房能享受到与过去十年中国楼市类似的资产增值”时，2023年的今天，市面上却传出越南房地产“崩盘”的消息。
6月上旬彭博社报道称：由于融资困难，越南地产商已经暂停了1200个地产项目，价值超过800万亿越南盾（约合人民币2413亿元）。越南《青年报》透露，首都河内约400个项目被搁置，胡志明市停滞的项目数量则超过300个。
越南房地产为何突然按下暂停键？
1.
/“住宅成交萎缩，工业地一亩难求” /
“越南房子销售确实不好。”作为首望地产越南有限公司的创始人，薛超从去年年底开始，感受到了越南房地产的寒意。
进入2023年，越南房地产折叠的态势有增无减。第一季度，住宅市场供应量约达25000套，主要为前期发售项目的库存，其中成交率仅为11%左右，约2700笔交易，同比下降50%。这使得很多越南地产从业人员面临失业。
美联储加息成为越南楼市萎缩的罪魁祸首。“（美联储）加息导致越南出口订单需求下降，进而影响了居民的收入。居民收入下降了，就不敢去购买房产这个大型消费品。也就导致房产销售萎缩，房价就也停滞了。”薛超向「市界」讲述这其中的逻辑。
具体来看，在越南，一些房地产项目对于外国人购房比例是有限制的，一般不超过30%。这也就意味着，买越南房子的主要群体，仍然是本地人。然而，对平均月工资不到2000元的越南人来说，要全款买下一套100万元的房子，就算不吃不喝也得攒几十年。更何况，在美联储加息的影响下，很多越南人都陷入无工可做的尴尬境地。
越南的东南部，比如平阳省，有很多纺织企业，“他们今年订单量，缩减了三分之二。所以不需要那么多工人了，好多人都处于停薪留职的状态。”2014年就去了越南的德哥告诉「市界」。这也使得原本买不起房子的本地人更没钱买房了。而越南能买房的有钱人，以及海外投资客们，“很多都在观望，大家普遍信心不足。”薛超告诉「市界」。
这两类人群信心不足的原因之一，来自于房价的震荡。「市界」从多名在越南从事房产工作的人士处了解到，从胡志明、河内这两个城市来看，较之于过去几年动辄25%的上涨幅度，目前其房价处于持平或微涨的状态，一些城市的楼盘，比如下龙湾、芽庄、富国岛等地区的旅游地产，有的打到了7折。
不过，在他们看来，房价的分化并不等于越南楼市崩盘。所谓房地产市场崩盘，并非单指房价的大幅下跌，而是崩盘引发的一系列系统性风险，包括市场信心的彻底崩溃、资金链的断裂、资产的大幅缩水、金融系统大量呆坏账的出现等。至少目前，从买了房子的越南本地人身上，并没有出现以上迹象。
越南本地人买房几乎是全款，即便是贷款也最多只贷2年，只因为越南的房贷利率高达12%。“本地人买房，很大一部分是自住。”薛超告诉「市界」，“即便不是自住的这类人群，也相对比较理性，不会出现市场低迷时，一起抛售房子的行为。”
越南的房地产商们，在这场楼市风波下就有点顶不住了。过去一年，不少本地房地产企业解散或停业。6月上旬，彭博社报道称，越南房地产商已经暂停了1200个房地产项目，价值超过800万亿越南盾（约合人民币2413亿元）。越南《青年报》透露，首都河内约400个项目被搁置，胡志明停滞的项目数量超过300个 。
这背后，除了美联储加息所带来的一系列蝴蝶效应，比如资本撤离留下一些烂尾楼项目外，还有越南政府的一系列整顿行动，给越南开发商带来的致命打击。2022年，包括万盛发集团董事长张美兰在内的多个越南地产大佬，因涉嫌非法发行债券锒铛入狱。这吓跑了大量的投资人。越南政府还加大房地产开发商发售新债的监管力度，这使得越南房地产行业的资金缺口越来越大。
从数据来看，2022年越南房地产企业发行新债的总额只有269万亿越南盾，较2021年同比大幅下降了64%左右。这令本就销售不振的越南房地产市场更难了：原来只需要2个月就可以售罄的楼盘，现在可能需要6-8个月才能销售完毕。融资困难叠加销售疲软，越南房地产企业流动性问题日益严峻。
目前，越南房地产行业还有46亿美元的债券将在2023年陆续到期，而越南的房地产企业却没有办法“按时偿还”。据Bloomberg数据，目前越南房地产企业的短期负债率已经快速攀升至21%，是东南亚地区最高的水平。与之形成鲜明对比的，是工业地产仍一亩难求的盛况。
因外资的不断涌入，2022年开年以来，越南南方工业用地租金持续上涨。尤其是以胡志明市为代表的南方经济重心，当地工业园年租金报价，已经上涨到300美元/平方米。这几乎是有史以来，越南最高的工业用地租金水平，其使用率也达到较高水平。“工业用地抢疯了。”德哥向「市界」感叹道。这种热火朝天的景象，也曾出现在越南的住宅市场上。
那些年，不少中国买房客，在越南这片热土上买“疯”了。
2.
/“最疯狂的时候，三个月卖100套”/
薛超是2018年进入越南房地产市场的。那一年，他翻看一份报告发现，越南的经济颇显眼。“2018年，越南GDP同比增长7.1%，创2011年以来的新高。”于是，他决定进入越南市场一探究竟。
彼时，大量外资涌入越南市场，刚需性住房和投资性住房需求量不断增长中，越南房地产在当年四季度，就实现成交量创新高的成绩。与之形成正相关的，是越南高层住宅平均销售价格增长10%，土地价格与2017年相比增长47%。
彼时，这场楼市狂欢尚未进入高潮。随后几年，源源不断的人口流入下，河内和胡志明市成为越南房价涨得最猛的两个城市。2022年，胡志明市商品房均价达到3300美元每平方米，同比增长27%；河内住宅价格同比上涨了23%左右；在河内以西的许多地区，包括青春郡纸桥郡等地区，涨幅高达35%-74%。这个场景，像极了十几年前的中国。
中国买房客蜂拥而至。比如，2018年前九个月，胡志明市高端公寓买家中，就有31%是中国人。这相比于2017年的4%，以及2016年2%，大幅上升。这一年，世邦魏理仕报告显示，中国买房客从第六位跃居榜首，成为胡志明市房产的较大买家。
中国买房客来自中国的不同地方，主要以上海、香港等地居多。薛超的主要客户群体，还有很多手持外国护照的华人。在这些买房客的眼中，河内相当于国内的北京，胡志明相当于上海，“错过了国内房价的上涨，不要再错过在新兴国家投资”，是他们在越南买房的根本动力。
“他们就是有路径依赖。”薛超告诉「市界」。以薛超的最大客户来源之一台湾人为例，这些人实际上在昆山、东莞等城市有自己的工厂。他们是享受了中国改革开放红利的那一批人，“他们希望将国内的经历，在越南进行复制。”薛超做过最大的一个单子，是一个台湾人买了三四十套房子，总价在3000万元以上。“他们都在赌房价不断上涨。”
在越南楼市的这场豪赌中，薛超有过两次高光时刻。一次是2019年年初，他刚进入越南房地产没多久之时，“先卖的是胡志明的房子，后来去的是河内。这两个城市的房子很好卖，我们就在客户那里推了推，一个月内卖掉了18套房。”薛超告诉「市界」。
一次是2019年下半年，薛超和他的团队，一共六个人，在9月到12月这段时间里，卖出了100套房。整整三个月的时间里，薛超每天都在带客户看房，从早上八九点开始工作，以1-2小时一组的话，一天至少要带五六组。“这些买房客，有从国内过去的考察团，也有国内第三方理财机构像诺亚、宜信之类的，把越南房产作为理财产品推荐过去的。”
越南本地房产中介单套房子售卖的佣金率是3%-5%。薛超和他的团队则做包销，一般来说，包销比零售的佣金率会更高。
中国人不仅当中介帮着越南开发商卖房，自己也下场买房。2018年定居越南的刚哥，刚踏入河内这座城市后，就陆陆续续买下了6套房子。“觉得房子很便宜，房租回报率还不错，手上正好有200多万的资金，就全款买下了这些房子。当时想着赌一把，应该能成。”刚哥告诉「市界」。
不过，2020年，疫情黑天鹅导致出行不便后，到越南买房的中国人，变得越来越少。此时，虽然越南房地产也没有以前活跃，但薛超们还是有一些收入。但从2021年开始，“我们基本没有收入了。”一直到2021年底、2022年初，越南对外的大门打开，再加上李嘉诚到越南投资的消息在当地疯传，“才又有很多中国买房客来问越南的房子了。”
彼时彼刻，不仅仅是中国买房客，几乎所有人的目光，都关注着这片热土。越南房价更在2022年6月达到十年以来的高点。以河内为例，6年前，其均价还在790美元每平方米，但现在最高涨到2200美元每平方米，涨幅接近三倍。
不过，令外界没有预料到的是：进入2022年下半年以来，前所未有的危机，向越南房地产袭来。正如前文所提，由于美联储加息导致的资金出逃，以及股市暴跌引发的连锁反应，再加上越南监管部门全面打压围困越南房地产开发商等原因，越南房地产市场进入了大洗牌之中。
被卷入其中的中国买房客，有人哭了，有人却笑了。
3.
/在越南房市里，有人哭也有人笑/
这些年来，刚哥购买的六套房子，随着越南楼市水涨船高。
“一套2018买的，8000元每平米，还有两套是2019年买的，一平米9000元左右。这三套房子到2022年都已经翻了一倍。”刚哥告诉「市界」，另外三套30平方米的小房子，已经涨到1.5万元每平方米。
时至今日，即便越南房市按下了暂停键，对刚哥的影响似乎并不大。“房子的价格没有降，也没有猛涨，现在是微涨。二手房价格比新房便宜，不具备大涨的基础。现在照样可以卖出去。”刚哥告诉「市界」，作为越南首都，河内的房价依旧坚挺。
不过，刚哥并不打算卖掉房子。因为，在他看来，越南的租金回报率还不错，至少在胡志明市和河内这两座城市是。“以200万的房子为例，每月租8000元，15年就可以回本。”除留一套64平方米的房子自住外，刚哥将其他五套房子全部出租了出去，“一个月能收近1.5万的房租，房子还算比较好租。”
越南大城市房子好租的最大原因是旺盛的需求。郭逍专做越南租赁市场，他的主要客户群体，除了涌入城市的越南本地人外，还有在越南外资企业（西门子、阿迪达斯、迪卡侬等）员工和中国企业派往越南的员工，“供应量和需求量不成正比下，租金就越涨越高了。”郭逍告诉「市界」，越南房产的平均租金回报率大概在6%-8%。
没受影响的还有德哥。自2014年到越南后，在看到工业用地租金持续上涨，尤其是外资涌入导致一地难求之时，德哥在2019年购买了不少工业用地。尽管德哥并没有向「市界」透露他买了多少地，地价涨了多少，但「市界」据CBRE（越南）公司的报告了解到，越南工业地产市场在全国各地保持活跃趋势。五年来，南方各大城市一级市场平均地价每年上涨约9%，北方市场每年上涨约7%。
不过，并不是所有人都能在越南买地。根据越南《2014年土地法》，在越南投资和工作的外国人，以及拥有越南居留权的外国人，能在越南购买土地。即使外国人符合以上条件，他们也需要遵守一些特定的规定，比如，外国人只能在越南购买用于自己居住或业务用途的土地等。
德哥的朋友们却高兴不起来。他们在2017年、2018年，每个人都买了几套房，有人甚至买了四五套，总共花了四五百万元，“即便在这些年里，这些房子涨了30%，但房子没有房本。”
德哥告诉市界，持有中国新护照，只能与一些房地产公司签50年长租合同，没有房产证。
“产权在别人手里，如果开发商偷偷拿去抵押，买家没有任何保障。”德哥说，这也就导致房子不好卖，再叠加大家对越南房地产的信心不足，“这房子相当于有价无市了。”
难过的，还有那些购买了越南旅游地产的中国买房客们。旅游地产项目，主要集中在越南的旅游城市，比如下龙湾、芽庄、富国岛等。以富国岛一块100平方米的土地上建的三四层的shop house为例，“如果有人在2022年年初，花三四百万元购买这个项目，那现在打七折都卖不出去。”薛超告诉「市界」。
市界了解到，越南房地产商暂停的1200个房地项目中，有不少就是旅游地产。“一些不负责任的中介，跟投资客说这些房子盖好后很好出租，租金也很高，但投资人买了地之后，可能连房都交不了。”薛超感叹道，在越南买房，也有很多坑。
即便如此，也还是有不少人来到越南。这其中当然不仅仅是中国买房客。这些年，薛超看到的，是人均消费200元的海底捞，从来都是爆满的景象。他看到的，还有胡志明和河内豪华餐厅里，进进出出的外国人在增多。“不管你承不承认，越南的火热是实际存在的。”
然而那暂停的1200个房地产项目，却给这个火热的场景投下了一抹阴影。
（文中宋枫、郭逍、刚哥、德哥为化名。）
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