美国地产繁荣，降息难的锅？

当地时间5月15日，美国劳工部公布的4份CPI同比上涨3.4%，低于3月的3.5%，核心CPI同比增速也进一步回落至3.6%，跌至2021年4月以来的最低点。美国通胀在今年初连续3个月超预期后，二季度终于放缓了，市场对美联储9月首次降息的预期也有所升温，不过，这一乐观数据难掩隐忧，前方未必一帆风顺。

美国地产周期性繁荣

通胀回落是个好消息，但4月美国核心CPI仍高达3.6%，离通胀目标2%仍有不小的距离，而且本次CPI数据显示，费城、圣路易斯、纽约和旧金山四个大都会区的通胀仍升至一年来的高点，高于全美的平均水平，其中的住房成本更是其消费价格上涨的主要原因。 值得注意的是，自疫情以来，美国房地产市场再度迎来了一轮周期性牛市，而且背景是2022年3月美联储开启了史上最快加息周期，房贷利率随之快速上行。房价在加息周期中上涨是一种常态，因为加息能抑制房价涨幅，但存在明显的滞后性，不过本轮美国房价在加息周期中V型反转，却实属罕见，利率持续上升，对房价的抑制作用理应不断增强才对。 从需求看，在人口增长、居民资产负债表修复和新冠疫情三大因素的共同提振下，美国购房需求重回扩张。次贷危机以来，居民杠杆率逐渐得到改善，而新冠疫情冲击提升了美国居民对自住需求的偏好，疫情后美国居家办公时长显著上升，居民因此希望提升居住品质，并愿意为此支付更高的价格。从外，疫情初期央行和财政双宽松政策的大力刺激下，也促进了住房交易，提振了购房者信心，并且这种热情持续至今。 另一方面，次贷危机后，美过房地产库存大幅去化，2007年7月至今，美国住房待售总库存跌幅超过70%，总库存规模处于历史低位，2022年1月曾降到最低只有860万套。疫情加剧美国住房市场供求紧张，1996-2009年美国累计新屋完工数为2,153万，2010-2023年仅为1,462万，收缩幅度32.1%，疫情初期美国新屋开工量短暂飙升后，在近两年再度收缩，尽管2024 年 4 月美国新屋开工量环比增长 5.7%，年化增长为 136 万套，扭转了 3 月份 16.8% 的下降趋势，但美国住房仍处于供给修复阶段。 美国住房市场供给收缩修复叠加需求升温，这种力量超越了高利率，造就了当前美国房地产市场的逆势繁荣景象。

住房通胀破坏了美联储的降息计划

今年伊始，市场对美联储降息充满了期待，时至今日降息的希望已经淡化了许多，众所周知的原因是通胀下降缓慢，甚至还出现了反弹。 而住房成本又在通胀中扮演了重要角色，在CPI中所占权重高达三分之一，在美联储青睐的通胀指标PCE物价指数中占六分之一左右。在4月CPI构成中，住房价格环比上涨了0.4%，同比上升5.5%，这样的涨幅很难令美联储感到安心。除此之外，住房租金也是通胀的一大风险点，考虑到当前美国房价租金比位于历史最高位，房地产持续回暖可能再次带动房价上涨，并给未来的房租通胀“蒙阴”。 尽管美联储迟迟未降息，美国房地产抵押贷款利率上升趋势也已停止，但仍顽固地接近 7%。高抵押贷款利率在一定程度上限制了买家的热情，并已带来成交量和房贷申请的阶段性收缩，但若降息预期发酵，被压抑的需求又会随之释放，支撑美国房价涨势延续。 反过来，房地产韧性下的房价上涨同时支撑经济韧性和通胀粘性，市场对美联储降息的预期屡屡落空，形成了一种逻辑闭合的正向循环。未来若美联储释放明确降息信号，股市和楼市很可能共振上行，形成再通胀风险，降息的连续性恐怕也会大打折扣。 目前来看，4月住房通胀环比下降是一个重要进展，整体通胀向前“迈出了一小步”，但只是避免了更糟糕的情境。受制于居高不下的核心服务，通胀回落的“最后一公里”的路是崎岖不平的，而“打配合”的劳动力市场进一步放缓也还需要时间，仍难以让美联储确认降息时点，在支持降息前还需要看到更多这样的报告。 至于房地产何时降温，或许只能靠供需关系反转了，目测进展快不起来，降息还有点难！