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• 何立峰：商品房库存较多城市政府可以需定购 • 央行设立3,000亿元人民币保障性住房再贷款支持 • 央行：降低首付、下调
公积金利率、取消商贷利率下限 • **意识到拯救房地产的紧迫性强 • 市场认为放松力度大，“呵护”态度明显 • 本次楼市的反弹是一场持久战，还需多方面配合 在4月房价出现本周期最大跌幅后，中国政府“直踩油门”，大幅放松房地产政策：国家副总理明确，商品房库存较多城市政府可“收储”作保障性住房；央行设立3,000亿元人民币保障性住房再贷款支持。同时央行连发三文给出极宽松的金融政策，其中，首套房首付比下限放松至15%为历史最低水平。 分析师们认为，**意识到拯救房地产的紧迫性，可“入市”购买住房库存的政策力度相当之大，市场为之叫好。而鉴于地方政府财政压力大，后续重点关注资金来源及**的扶持金额。另外，对于首付比下调等金融政策，反应不一定多大，但政府“呵护”态度料会提振居民信心。 “整个政策力度比较大，之前取消限购等政策只是放松，把刹车松掉一些，但现在是踩油门，政府主动去收储，”华创证券投资顾问部总经理屈庆称。 他说，政府推出悉数大招，可能是最近房地产市场的压力触及了政府的底线。 麦格理证券大中华区首席经济学家胡伟俊亦表示，总体而言，政府介入购买住房库存是一个积极且令人鼓舞的方向。不过降低抵押贷款利率的效果则将是有限的，因为需求仍然不足，这就是为什么我们需要政府成为买家作为最后的招数。 中国国务院副总理何立峰在全国切实做好保交房工作视频会议上表示，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。 同日，中国住房金融政策全面转松，央行就房地产金融政策“三连发”文，降低首付、下调公积金利率、取消商贷利率下限。 中国股市地产板块周五午盘拉涨，沪深300地产指数收盘劲升9.1%，单日收盘涨幅为2022年11月29日以来新高，本周累升14.8%。万科A股(000002.SZ)涨停。香港恒生中国内地地产指数收盘劲升5.3%。 政策能起多大作用，分析师们仍谨慎看待。仲量联行大中华区首席经济学家庞溟称，结合近期宏观数据来看，楼市的反弹更像是一场持久战，需要居民收入、企业信心、市场情绪、经济增长预期等多方面的配合。 ING大中华区首席经济学家LYNN SONG亦表示，“住房库存增加可能会抑制一些房地产投资；时间还没有到，房地产行业仍将是今年经济的主要拖累。” 中国房地产市场4月继续向下调整，4月70个大中城市房价环比创下逾九年最大跌幅；投资、销售的降幅则进一步扩大。
政府“收储”去库存
“政府收储其实也是在想办法去库存...收储过来做保障性的住房，降低了市场供应过多的风险，”上海中原地产市场分析师卢文曦称。 国家高端智库CDI研究员宋丁看来，2015年末开始曾有一次去库存，当时房地产还是上行通道，所以容易去化，但这次库存应该是创历史高峰了，并且处于市场下行通道，去化难度太大。他并认为，地方政府目前没资金，最后还是需要**给予支持。 中国央行副行长陶玲下午在政策吹风会上表示，中国央行设立3,000亿元人民币保障性住房再贷款，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5,000亿元。 中国自然资源部副部长刘国洪则表示，将出台政策支持地方政府以合理价收闲置土地，对于收回、收购的土地，用于保障性住房项目的，可通过地方政府专项
债券等予以资金支持。 上海华宝信托经济学家聂文表示，3,000亿元人民币保障性住房再贷款 此前5,000亿元抵押补充贷款（PSL）、2,000亿元保交楼贷款支持计划、1,000亿元租赁住
房贷款支持计划已达到万亿，配合地方杠杆，可以达到几万亿。 “这力度应该可以”。 “我倒觉得金额不重要，稳定房价稳定预期的决心更重要，钱不够可以加，”中国一大型券商研究部管理层人士称。 庞溟建议，**政府和地方各级政府可考虑通过回购未售新房、促进存量
二手房去库存、盘活改造非住宅物业、收购土地项目、配建配售保障性住房等方式，以去库存为重点，补充保障性住房房源，打通商品房和保障房的良性循环。 可能的融资方式包括发行特别国债和专项债、金融机构定向提供低息贷款和再贷款、创设专项基金、利用计提的集中供应住宅用地土地溢价资金给予平台公司收购资金支持、先租后售获取共有产权住房出售的售房款等。 投行高盛在报告中预测，2023年底住宅库存达到30万亿元人民币（按成本计算）。如果完全建成，这将约为去年销售的10倍，或2023年底住房总存量的1/4；另估计该行业今年完全恢复至正常运营水平的资金缺口约为3-4万亿元人民币。
历史最低首付比
中国同日下调最低首付比至15%，为历史最低水平。卢文曦认为，降低首付比例也是为了增加居民购买能力，但不能过度放大对购买力的刺激，现在买房子的人不像前几年，都会把杠杆用的很足，相反这个两年买房子的都很保守，能不贷款就不贷款。 “比例降下来，不一定市场的响应就会那么高。”他说，“当然这是一种姿态，对买家来说，政府对于房地产市场是积极呵护的，所以心态上会有一定转变。” 上述某大型券商研究部管理层人士则认为，历史最低首付比这个政策大超预期，这属于真正的鼓励政策，如果政策放松的效果不及预期，比例还可以继续下调到10%甚至更少。 中国央行、金管总局周五宣布，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。 同时，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；同时自5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。 而且按照因城施策原则，各城市可自主确定首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限、各城市商业性个人住房贷款利率下限。
文章来源：路透社
