与预期相悖的美国房地产

此前，美联储曾预计住房通胀将会下降，租金的下降将会体现在CPI权重中。然而美国房地产市场的表现却与预期截然相反。在美国的大部分地区，即使抵押贷款利率攀升至20年以来的高点，但房价仍然保持韧性。对于那些预期房价会回落的人来说，当前市场有点令人困惑。 考虑到长期存在的住房短缺问题，预计未来几个月由于供应限制和一些技术性因素，房价将得到适度的提振。

房屋供给不足

在过去的几年时间里，购房者一直在争夺有限的住房供应，尤其是现有住房。其占美国挂牌住宅的70%以上，目前现有住房供应量若按当前销售速度出售，仅能支撑3个月，而平衡市场的供应量为5至6个月，显示出供应量的紧张，这可能就是房价上涨的主要因素之一。 与许多其他国家不同的是，大多数美国房屋都是按固定利率进行贷款的。在疫情前以较低利率获得抵押贷款的房主，没有理由在如今高利率的背景下置换房产。这导致他们可能不会将房屋放进市场上重新出售。这加剧了房屋供给不足并对房价起支撑作用。 最新的美国全国房地产经纪人协会（NAR）报告显示，在房屋供给不足的影响下，3月成屋售价中位数同比上涨5.7%，至38.45万美元。此外，3月份房产平均在市场上停留时间为33天，大幅低于前值的38天，表明市场对房屋需求仍然强劲。 在此背景下，房屋建筑商意识到人口增长带来的对住房的额外需求，并正在逐步增加新房的建设。尽管建筑商正在增加建设，新房的库存仍然很快被市场吸收。需要注意的是，虽然未售出的新房数量仍然处于历史平均水平内，但单户住宅仍然短缺，仅占当前库存的四分之一。  单户住宅供应短缺的部分原因是由于全球金融危机之后系统性的建设不足造成的。由于房屋价值的大幅下降，建筑商对于增加单户住宅的建设变得更加谨慎。即使是单户住宅的建设，也更多地是用于出租而非出售。这些趋势导致美国市场持续吸收单户住宅供应，导致单户住宅的需求继续超过供应。

需求有助于支撑房价

高昂的购房成本令购房者望而止步。由于房价上涨和利率上升，潜在购房者的月供显著增加。目前面临的月供是几年前的两倍多，这导致许多潜在购房者选择暂时不购房，反映了市场对房屋的需求减少。 尽管存在这些不利因素，但仍有一些被压抑的需求可能会在未来推动房地产活动。 住房成本的飙升让租房比买房更容易负担。但租房者的整体比例却在下降。这可能是人们更倾向于拥有房产，并且不希望错过房价上涨的机遇导致的。如果当前趋势持续，租房者比例的减少也将有助于支撑房价。 除此之外，未来市场还将迎来来自千禧一代和首次购房者的需求增加。有数据表明，尽管千禧一代已经进入传统的购房年龄段，但仍有很多人没有购房。随着生活事件（如结婚和生子）的发生，加上利率的下降，预计将促使更多的千禧一代进入房地产市场，从而在未来几年内带来结构性的高需求。 从某种意义上讲，目前房地产市场中供应不足和需求减弱之间的关系仍紧张。从长远来看，房屋供应限制可能会是影响房价的主要因素。预计这种供需关系将可能导致2024年的房价继续温和上涨。