中国一季度GDP超预期，房地产为何还是那么差？

中国一季度GDP增速与房地产数据，形成了巨大的反差。 4月16日，中国国家统计局公布了2024年一季度宏观经济和房地产各项数据，一季度国民经济延续了回升向好态势，实现GDP同比增长5.3%，超出市场预期的4.9%（为wind一致预期），居民可支配收入增长6.2%，固投比2023年加快1.5个百分点，失业率同比下降。 无论是官方还是民间，对这样的经济复苏态势和韧性一片叫好。 就在当日，国际货币基金组织（IMF）发布最新一期《世界经济展望》，预计今年全球经济增速为3.2%，较今年1月的预测上调0.1个百分点。 IMF表示，虽然全球经济仍保持显著韧性，随着通胀向目标水平回落，经济实现较为平稳的增长，但是增长并不均衡，仍将面临重重挑战。 IMF维持了对中国经济增速的预测，预计中国经济今明两年将分别增长4.6%和4.1%。说明一季度5.3%的增长率，已经远超市场期望。 与此相反的是一季度的房地产数据，仍是全线下行。数据显示，一季度，房地产开发投资下降9.5%。全国新建商品房销售面积22668万平方米，同比下降19.4%；新建商品房销售额21355亿元，下降27.6%。 同往年对比可见，房地产市场仍处在调整过程中。 比如，住宅新开工量从2021年一季度的2.71亿平米，降到2024年Q1的1.25亿平米，降幅为54%。 四个年度的Q1增减数分别为30.1%、-20.3%、-17.8%、-28.4%，今年的一季度下跌最深。 1～2月，创2017年来同期次低，而被市场寄予厚望的3月，销售并未好转，单月销售额和销售面积基本与1～2月相当，“小阳春”无影踪，同时成为2016年以来“最差的3月”。 针对一季度房地产整体萎靡的数据，国家统计局副局长盛来运在发布会上表示，“要理性看待此轮房地产调整”。 首先，今年一季度房地产销售指标降幅扩大，也有去年对比基数的原因。去年由于特殊情况影响，3、4月份房地产销售迎来“小阳春”。 但对比去年6月份以后房地产各个月的销售总量，发现今年3月份房地产销售总量比去年下半年各个月绝对水平都高，这说明今年一季度尤其是3月份房地产销售回落，确实有去年同期对比基数较高的原因，绝对量水平并不低。 城市与区域治理研究院副院长苏志勇表示，梳理最近10年商品房销售数据可以看出，商品房销售从2016年起就保持在每年15亿平方米以上的高位，2018年至2021年更是连续4年销售面积均超过17亿平方米，2021年达到近18亿平方米的高位。 2022～2023年连续两年下滑，2023年下滑至11亿平方米，创出10年来新低。 而今年一季度新建商品房销售面积22668万平方米，虽同比下降19.4%，但保持此销售水平，全年销售面积也将达到11亿平方米左右，考虑到如今供需关系的转变，总量并不算低。 其次是支持房地产稳定发展的政策措施效果还在持续显现。受因城施策政策影响，“宽信用”政策信号频出，一季度全国超127省、市级别出台152次宽松性政策，北上广深杭等核心城市先后松绑限购。 政策的作用也在持续凸显，统计局数据显示，房地产“三大工程”拉动了房地产投资0.6个百分点，显现出成效。 从一季度数据看，房地产国内企业贷款降幅收窄了1.2个百分点，这跟“白名单”融资政策落地有直接关系。 此外，今年以来，还有30多个城市提出住房以旧换新政策，在各地方政府共同努力下，今年3月份房地产销售面积和金额比1～2月份降幅分别收窄了1.1和1.7个百分点。 这三个方面数据显示了支持房地产稳定政策效果在持续显现。 但从另一个方面看，“政策救市”的作用局限性正在显现。 从本轮房地产调整以来，市场对政策救市的期望一直很大，这里面当然有前期政策“紧箍咒”念得太多的原因，但政策肯定不能让房地产重回2021年的高点了。 而且一个重要的信号是，一季度GDP、CPI、居民收入这些数据很漂亮，但房地产数据很差，这也间接强化了监管的信心——房地产行业要发展，但是每年10万亿左右的销售已经足够了，没必要再重回房地产高投资、高周转的老路了。 从**一再强调“防风险、稳市场、促转型”的路径看，决策层“去房地产化”的决心和意志是相当强的，这几年各地都在寻找房地产替代行业，高技术制造业、战略性新兴产业和装备制造业等都在探索中，今年火起来的“新质生产力”，本质上也是一种对旧生产力的平替。

那么如何看待后续房地产行业的走势呢？

从产业地位和产业发展趋势来看，我觉得房地产行业仍无需悲观。 从房地产行业的地位来看，依旧是国民经济支柱产业。 安信证券首席经济学家高善文在去年12月份安信证券2024年年度策略会上的演讲中表示，2016年以后房地产价格快速上涨的核心原因是土地供应的骤然收紧，在投资、销售等数据上，并没有出现典型的泡沫化迹象。 长期来看，中国房地产投资占GDP比重应该在7%左右，以此数据作为衡量标准，2021年这一数值为12.84%，经历两年调整，2023年回落至8.8%，但仍在合理中枢之上。 发达国家的过往经验看见，日韩、美国在经历房地产泡沫后房地产投资占GDP的比重长期在7%左右，比如日本城市化在20世纪90年代经历了长达十年的房地产泡沫破灭的过程。 但是日本房地产投资占GDP长期维持在6.5%的水平。美国2004～2008年经历了快速的房地产泡沫化，在2014年以后，美国开始从经济危机中恢复。 从2014年开始，美国房地产投资占GDP的比重也在7%左右。 “在2005年美国经济泡沫化之前，房地产投资的占比接近8%，考虑到中国仍然有一定的继续推高城市化的空间，考虑到中国的城市化过程仍然没有结束，中国的人均收入水平仍然有一定的提升空间，我们在这些比较之中所得到的7%的水平，应该是未来长期房地产投资占比中枢的下端。”高善文在演讲中指出。 今天中国房地产行业经过二十几年的高速扩张后出现调整是正常的，房地产阶段性调整，有利于房地产后续构建新模式，实现高质量发展。因为传统的产能可以市场出清，开发商能够建更好的房子，提供更好的服务，这对消费者也是有利的。 特别是，中国当前的城市化进程仍未完成，这三年的房地产调整让很多人悲观到忘了这一个基本国情。 2023年中国常住人口城镇化率为66.2%，但是按户籍人口城镇化率还不到50%，还有2.97亿的农民工在城里没有完全市民化。 同时，现有的住房存量中，90平米以下的中小户型房子还是占绝大多数，随着人们生活水平的提高、城镇化深入推进，中国房地产市场改善性需求、刚需都还比较大，这也是**推动“三大工程”发力的初衷和着力点。 因此对于后市，虽然无法再期望政策救市，但精准的托底政策，让房地产行业回归正常仍可期待。 高善文预测，2024年中国房地产投资占GDP的比重应该就会跌破6%，也许会跌到5.5%、5.7%左右的水平，房地产市场将出现明显的“超调”。 从一季度数据来看，市场确实持续深度调整，房地产开发投资、新开工将持续处于较低规模，同比走势暂无明显回升迹象。特别是销售方面的疲软，导致开发企业压力加大，爆雷的风险已经从恒大蔓延到万科这样的市场优等生了。 在这种情况下，政策托底的作用就显得尤为必要。 年初以来，房地产政策延续了持续宽松的主基调，后续**层面势必继续稳步推进“三大工程”建设，配售型保障房建设提速，或将加大财政对建设配售型保障房财政补助、贷款贴息等。 特别是在融资端，延续“金融16条”相关支持政策，落实城市房地产融资协调机制和“白名单”制度，有效疏通了房企融资渠道是当务之急。 在地方层面，政府将充分发挥调控自主权，逐步放开各项限制，重点城市进一步降低个人购房门槛，取消限购、限售等限制性措施或者放宽社保缴纳年限等，提高公积金贷款额度，下调房贷利率、交易税费等。 政策的作用是保障和促进合理的住房需求，将房地产行业拉回正常的轨道，而非制造新一轮的虚假繁荣。

文章来源：“秦朔朋友圈”微信公众号