最近，楼市有一个颇为引人关注的热点，便是中海创造了一个楼市新纪录——其位于上海市区核心地段的中海顺昌玖里开盘实现了惊人的98.5%的去化率，单盘单日销售额更是达到了196.5亿。
这一成绩在近两年楼市持续低迷的情况下不可谓不亮眼。值得一提的是，上一次创下“开盘**”的还是2020年深圳华润城润玺一期项目，当时销售额达到了196亿元。而这一次，中海成功打破了这一纪录，向市场释放出了积极的复苏信号，极大地提振了行业信心。
对于房企而言，这一新纪录的诞生不仅说明了中海的项目在市场上得到了认可，也为其后续利润的兑现带来了更高预期。据悉，中海徐汇滨江项目预估6月左右入市，市场预计也将再次掀起热潮。
最近，留意到中海也公布了年度财报，公司在销售端的不俗表现相信也将引发资本市场的关注，不妨此时透过财报进一步看看公司的投资机会所在。
1、稳中求进，透视财报四大亮点
从中海的财报来看，有几个方面值得关注：
首先，是营收和净利润的双位数增长。
财报数据显示，2023年，中海实现营业收入2025.2亿元，同比增长12.3%，股东应占溢利256.1亿元，同比增长10.1%。剔除税后投资物业重估增值的本公司股东应占溢利为225.8亿元，同比上升12.1%。
不难看到公司一系列核心指标均呈现出双位数增长的趋势，如若结合整个行业大环境来看，中海逆势增长的表现还是颇为亮眼的。这不仅证明了其在行业逆境中的稳健发展能力，也展现了公司作为头部房企的**实力。
其次，是销售规模逆势增长，市占率的持续提升。
过去一年，行业持续承压，根据市场机构克而瑞研究**统计，2023年，百强房企累计业绩同比减少16.5%，其中，近七成房企的全年业绩同比下滑。中海是行业内少数取得正增长的房企之一。
中海在2023年实现了合约销售额达3098.1亿元的成绩，在一线和核心二线城市市场表现尤为突出。这一增长趋势显示出公司在市场竞争中的活力和竞争力。此外，据克而瑞统计的数据，2023年中海的权益销售额已上升至行业第二。2023年，公司市场占有率达2.66%，提高0.29个百分点。
(数据来源：公司公告)
从过去几年来看，受困于一系列房企**等危机，导致行业集中度实际上是有所下降的，不过从长远视角来看，笔者认为，随着市场的出清，稳固的行业龙头仍然具备清晰的市场份额提升机会。从这一点来说，中海未来的市占率提升也将是大概率事件。
再次，是中海在商业板块的成绩。
尽管中海坚持以地产开发为主业，但其在商业物业上的表现仍然颇为强劲。
2023年，公司商业运营实现收入63.6亿元，同比增长20.9%。年内公司新增12个商业物业投入运营。截至2023年年末，中海系列公司持有商业物业总规模达到1014万平方米，其中98%位于一二线城市核心地段，大部分均为优质资产。
公司未来商业运营收入增长也**有前景。对于2024年，中海也定下了商业运营收入实现25%的增长目标，预计十四五末期能实现百亿的收入目标。
在笔者看来，随着商业物业规模的不断扩大，协同地产开发主业，强化品牌影响力和市场竞争力的同时，也有望给中海的持续增长注入新动力。
**，是公司在派息方面的亮点。
过去一年，在行业内一众房企仍然面临高企的债务压力，遭遇现金流困境的背景下，中海不仅保持了稳健的经营，同时在派息上继续表现出慷慨的姿态。2023年，中海宣布每股派息80仙，股息回报率在7%左右。
笔者认为，高分红的背后不仅对外展现了中海有着良好财务状况的一面，同时也反映了公司对未来业绩持续增长具有信心。而积极回馈股东，也增强了投资者对公司的信心，有助于资本市场的稳定。
此外从另外一组数据来看，中海在股东回报上的长期表现也相当不俗。自1992年上市以来，中海持续回馈股东，年派息复合增长率超过10%，上市30余年派息合计超1000亿港元。
(数据来源：公司财报)
总的来看，中海的这份**一期财报整体表现还是可圈可点的，展现了公司逆势增长的业绩和稳健的发展态势，不论是基本盘的稳固还是“第二曲线”的加速，都为其后续业绩增长带来了更多期待，业绩的公布也释放了此前市场可能存在的悲观预期，有助于市场信心和估值的修复。
2、安全与发展并重，中海跨周期的生长逻辑
挖掘中海能够持续在行业中保持跨周期发展的深层逻辑，笔者认为，核心在于公司始终坚持安全与发展并重的经营战略，通过夯实财务质素和市场拓展相结合，构建了可持续增长的模型，而这一点也在**的年度财报中得到验证。
首先，在安全方面，中海展现了稳健的财务状况和良好的盈利能力，现金流持续循环畅通。
在业绩稳健增长的同时，中海保持了适度的资产负债比例和充足的现金储备，为未来的发展提供了坚实的财务基础。同时，公司在资金回笼、债务管理等方面的措施有效**了财务风险。
财报显示，过去一年，公司实现经营性现金流净流入达352.8亿元，期内，公司还提前偿还了俱乐部**300亿港元，净偿还债务155.8亿元，有息负债下降127.2亿元。
截至2023年年末，中海资产负债率为57.5%，净借贷比率为38.7%，同比下降4.2个百分点。公司“三条红线”维持“绿档”，负债压力持续减轻，**的增强了财务实力和经营稳定性。
过去一年，中海多措并举**融资成本，持续优化融资结构，人民币借贷占比提升至70.3%，提升7.7个百分点。公司融资成本保持在行业低位。2023年公司平均融资成本仅为3.55%，处于行业**区间。
(数据来源：公司公告)
截止期末，中海在手现金充裕，达到了1056.3亿元，保持在行业**水平，这也为公司未来的投资和运营提供了充足的资金保障。
得益于稳健的财务表现，中海也获三大**机构给予行业**的信用评级，为惠誉A–、穆迪Baa1、标准普尔BBB 。
其次，从市场拓展层面来，中海持续推进在行业内深耕布局，蓄力后续的增长。
过去的2023年中海购地金额在行业内保持**。中指研究院统计数据显示，2023年中海全口径新增土地货值位居行业**。
中海全年在23个内地城市及香港共获取了43宗地块，总购地金额达到1342.1亿元，其中权益购地金额为1226.6亿元，同比上升了42%。
在笔者看来，从整个行业大环境来说，中海此时在土储上积极扩张，持续增强投资力度，这不仅反映了公司即便是在行业深度调整中，仍然保持了充裕的现金能够支撑其逆势扩张，同时透过行业低谷阶段获取的优质低成本土储资源，这也为其未来的项目开发和销售提供了更大的利润空间。
值得注意的是，中海在一线城市的购地投资尤为突出。据数据显示，北上广深香港五个城市的新增货值占比超60%。在笔者看来，中海在这些高价值地区的投资不仅为后续的去化带来了支撑，也将有助于进一步提升公司的市场占有率和盈利能力。
此外，笔者留意到，中海在过去一年也还通过并购方式获取了广州亚运城项目剩余**股权及苏州环秀湖花园项目股权，基于此，这也进一步丰富了公司的项目组合和资源结构，有助于提升其市场竞争力、放大未来的盈利潜力。
3、产品力、运营力、创新力持续驱动，破局行业发展困境
在当前行业发展的新周期中，企业经营所面临的挑战与以往有所不同。过去的高速增长轨道已经不复存在，行业容错率**，利润增长放缓，这意味着企业更需要提升经营效率，确保业务发展的安全性。中海可以说，在行业中不论是利润层面还是经营安全层面都展现出不俗的表现。
深入分析来看，公司通过产品力、运营力和创新力的持续驱动，**程度破局了行业发展困境，也为行业下半场的竞争打下了基础。
首先，中海地产在布局方面展现了出色的表现。
通过对市场的准确洞察和精准布局，其能够在一线城市和核心地段获取优质土地资源，从而确保项目的品质和竞争力。
根据此前公司总裁张智超介绍，中海的投资和销售都相对聚焦于4个一线城市和14个强二线城市，这些**城市销售额规模将稳定在5万亿元左右水平，且稳定性比其他城市更强。同时中海还布局了十来个机会型城市，这些城市的市场容量将稳定在1万亿左右水平。
通过这种精准布局策略，不难看到中海在行业中相对清晰地成长机会，通过专注于**城市和区域的，也使得中海能够更有效地利用资源，实现更**的运营，并更好地把握市场趋势，持续提升公司的市场份额，增强在行业中的话语权和影响力。
其次，中海地产在产品方面注重创新与差异化。
公司不断优化产品结构，推出符合市场需求的创新产品，满足不同客户群体的多样化需求。这种差异化的产品策略有助于中海在市场竞争中脱颖而出，提升销售额和市场占有率。
得益于优异的产品力中海在行业品牌价值也持续受到了认可。根据此前由**房地产业协会指导、上海易居房地产研究院主持开展的2023房地产企业品牌价值测评结果，中海继续位列榜首，品牌价值为810亿元。
再者，中海地产在运营方面积极探索**的管理模式。通过引入先进的管理理念和技术手段，公司不断提升运营效率，**成本，提高盈利能力。
在过去一年，公司持续加强销售与回款管理，2023年回款率达到99%，反映了公司在资金回笼方面的优异表现。
此外，中海不断强化成本费用管控，建安成本支出、费用支出**实施信息化管理。通过信息化管理系统的应用，其能够更加精准地掌握项目成本情况，及时发现和解决成本波动问题，从而保障项目的盈利能力和市场竞争力。2023年，通过中海领潮供应链公司集中采购的优势发挥，其全年的材料采购成本下降13%；行政销售费用占比3.4%，费用控制在行业首屈一指。
**，中海地产积极推动创新，围绕战略、文化、技术和产品等多方面展开创新。在战略上，公司不断调整发展战略以适应市场变化。在文化上，倡导创新文化，鼓励员工敢于创新。在技术上，引入先进的建筑技术和管理模式。在产品上，不断满足客户需求，优化产品设计和功能。通过这些举措，中海地产为行业的可持续发展不断注入新的活力和动力。
4、结语
随着行业告别至暗时刻，市场的机会也将持续聚焦在行业内那些有着稳健经营实力，具备长期成长优势、拥有安全性标签的房企当中。
中海受到市场认可也有如下逻辑支撑。
一方面，中海地产作为央企背景下的企业，已经验证了其**的经营实力。不论市场环境如何变化，公司已经充分验证的穿越周期能力为其提供了足够高的安全性。即便面对市场挑战公司也将拥有更多的后手和资源支持，能够稳健地应对市场波动，保持业务的持续健康发展。
另一方面，中海不断持续夯实高质量发展的基本盘，公司在提升产品力、优化运营模式、拓展市场份额方面展现出了出色的表现。这也其的未来增长提供了坚实的基础，使其在市场竞争中占据有利位置，随着行业马太效应的持续演绎，公司的龙头地位也将不断巩固。
回顾历史，自1979年成立至2024年，45年间，中海可以说取得了巨大的成就。
不论是在规模扩张、市场份额提升，还是在业务拓展等方面公司都展现出了强劲的发展势头，与此同时，公司始终秉持稳健的财务策略，坚持持续回馈股东，股息回报一直保持稳步增长，彰显着对股东利益的高度重视。
如今，随着房地产行业步入下半场，中海持续展现出新的成长潜力，这一点相信市场也将会给予新的认可和价值评估。
