广氮智谷 ｜ Cows on green meadow
广州天河牛奶厂，属于天河黄村奥体中心板块，更多人愿意把它叫做牛奶厂，也是该板块前身就是养牛基地，14年搬迁改造，16年首个项目龙湖首开天辰原著开盘，当年牛奶厂、广钢新城、广纸新城同期推出，大家都会认为在广钢拿地的都是国企、央企、本地开发商，奶厂拿地的都是外来的和尚，分到的应该不是很好的地块，牛奶厂也自然而然被大家所低估，2020年6.5w的价格，很多的人还惊呼，是否到达了高点？然而，20年11月天河区地王的亮相，合景以5.14w/㎡的楼面价拿下天河奥体AT1003036地块，直接让牛奶厂的业主硬气了一把，直接叫嚣非10w不卖的信心，而后的事情，大家也知道，合景降价清栋，让不少早期进场的买家心痛不已，受直接影响的是牛奶厂的业主，加之政策的双重刺激，把当初10w不卖的信心也被打磨，一降再降。本期将以华润天合为引子，来看看牛奶厂为何受众人追捧。
01
小区印象
华润天合作为牛奶厂四天王的首位，2016年的开盘价就是四个小区里最高的，顶着华阳的学位，让不少奔着学位的家长慕名而来，即使后边学位“暴雷”事件，让华润的信誉大打折扣，也丝毫不影响他在四个楼盘里的地位，位于悦景路以南，南面视野无遮挡，无噪音影响。小区建于2016-2020年，分两期开发，一期为A区天合尚居，共有6栋商业楼和4栋高层住宅，二期为G区天合尚悦，共9栋高层住宅及别墅。
02
小区缺点
1、配套不完善
论牛奶厂的生活配套，华润在其之中可以算是最好的了，商业、教培机构等都优于招商以及金地，龙湖门口是一点商业都没有的，不少商贩直接在龙湖一二期中间的过道摆摊卖菜卖衣服。即便华润配套商业体，现在依旧未成型，少数商户已入驻，但品类寥寥无几，初次见时“哇，有金拱门”，看完之后“哦，最大品牌是金拱门”，周末显得有点冷清，不及招商及金地的热闹。对于其他小区的业主而言，既然开车外出了，那还不如直接去优托邦，说好的华润万象城，至今也没什么着落。
2km处的优托邦，如同白云的五号停机坪，吃喝玩乐样样俱全，满足周边3km的购物消费需求，奥体 优托邦，健康生活的向往，可惜了周边路段的割裂，更多的人只能通过汽车或公交抵达，若是骑车或步行，相对不那么方便。
2、交通
在牛奶厂，短期内看不到地铁通车的可能了，唯有寻求其他方式出圈，除了开车，最多的交通工具就是公交接驳到地铁了，距离L21大观南路站2.6km，L4L21黄村站3km，骑电动车倒还挺方便，10分钟可以到达，但到了半山溪谷门口的悦景路，双向单车道，很窄，骑着电动的人经常与汽车争道，其实挺危险的，家里带小孩的老人家，也基本不会走太远，就在小区旁的空地逛和玩耍。
去牛奶厂沿途的景观就很农村风貌，傍晚时分或夜间经过时还会有点慌，打车来的路上，一个滴滴司机分享，他去年也来过这里，乘客晚上11点下班打车回牛奶厂，走的大灵山路，整条路灯光昏暗，他经过时还不断跟乘客确认，是不是这么走，越走越慌，一路想着送完乘客该怎么回去。不要说这是属于别墅区的安静，更多的是还待开发，毕竟在天河，还是希望道路规划或者周边的配套设施健全些更好。
悦景路会有拓宽的计划，解决上下班堵车的大难题，但这也会给华润二期北向带来更多的噪音影响，其次，19号线预计会在悦景路一带建站，还是能期待一下，这是一条东西走向的线路，会与L8同福西站、L18磨碟沙站、L21大观南路站、L22西三站等交汇形成换乘站，能填补奶厂、天河智谷部分区域、广氮、汇景新城地铁的空白，目前还属于远期规划，要是真的成了，还能给小区增添些便利，但这也是N年后的事了。
03
小区优点
1、楼龄新、位置好
新开发的小区都有着不错的两点，第一，小区物业管理严格，职业着装的保安队伍，外来人员进入需要报备，尤其是华润，要求地产中介人员提交身份信息登记入册，不仅让业主体验到尊贵感，同时也大大保障了小区安全，保洁等物业人员的礼貌服务，会主动问好；第二，华润加持下的品质保证，花园打理精致，整体布局更加合理，提供了业主饭后散步的地方和充足的空间，小孩的娱乐设施，傍晚时分从外回来，阳光透过大堂的落地窗，还增添不少氛围感。另外，华润天合的南向不受马路噪音影响，视野也不被其他小区遮挡，二期旁边就是体育公园，居住体验很高。
2、圈层，与广氮片区相比，牛奶厂的改造不涉及回迁房，包括小区的开发，基本上定调就是改善定位，几大开发商已经把此处定义为天河国际社区，其次片区起步户型就是3房，起初很多都是来自于天河东以及黄埔西的升级置换，除此四大金刚，缦云、合生帝景以及合景臻颐府主打就是豪宅别墅区。
3、牛奶厂学位首选，华润与其他三小区不同的是，其对口学校为华阳集团奥体东小学，学校的管理团队和骨干教师均由华阳小学派出，其次，新教师的招聘是与华阳小学联合进行，考评标准一致。对比灵秀小学，奥体东小学的校园环境更加干净整洁，旁边就是体育公园，小朋友放学后玩耍的地方多，华润二期的区位优势就体现出来了，西北门出来就是校门口，步行上下学或者接送都特别方便，完全不担心小朋友放学后回家路途上的安全问题，华润一期和溪谷的小朋友则要从悦景路，再走上奥体东门口的小斜坡上学，与汽车共用走道，相对不是特别安全。
初中为执信中学天河校区，容纳部分村小，会受到一定的影响，有家长更觉得和海珠执信没什么差别，他们认为小孩在小学阶段就接受不错的教育，在中学也能脱颖而出，其次是距离，对比幼儿园和小学会远一些，即便A区阳台能直望整个执信中学，看似很近，但距离1.5km，步行过去需要25分钟，尤其是科珠路大货车来往较多，也担心小孩安全问题，只能盼珠吉路开设天桥弥补。
04
户型严选
华润目前在售有92套房源，挂盘比为4%，不得不说牛奶厂这些年的涨幅，足够业主们吃一波肉了，另外，23年年初不少的消息说牛奶厂大减价，6.8w即可成交，并不代表着所有的产品都是如此，跟之前24号写的美林海岸，靠科韵路、琶洲大桥组团云河轩7w的单价和中间安静南向的水晶轩9w的单价，这差的不是2w，而是未来云河轩组团会被大幅拉开差距，牛奶厂也一样，具体我们在下文聊。
回归到华润天合，从居住的体验度而言，二期无疑是比一期的舒服，西门是幼儿园，东门出来就是小学和体育公园，家有小朋友的住起来就特别舒服，但周边为学校、公园也会给临近的楼栋带来玩闹的声音，在家办公，听到小孩课间玩闹的声音，难得的个人提升时光会被打破，因此两期产品各有利弊。（因为牛奶厂片区大多为不满五的产品，因此挂牌的价格，还需要交5.3%的增值税，本文就提到的成交价参考，均不包括增值税。）
户型严选一，刚需面积段pk，华润一期（A区）88平就是标杆：
A区88㎡就做到3房2卫，户型方正，南向视野无遮挡，也没有噪音影响，现在挂牌价为730w左右，8.4w单价，也是同面积里单价最高的；金地天河公馆5栋有86、89平的3房（有东南、东北、西北朝向），都是1卫，且户型不方正，86平入户过道很窄很长，不实用，89平的阳台又特别小，而且5栋为3梯8户，住起来相对更拥挤；招商10、11栋88平只能做到3房1卫，南向对着悦景路，会有噪音；龙湖84平北向则是牛奶厂刚需的起步户型，挂牌价590w，严选开始提到的6.8w也是来自这种户型，只有一期3-8栋的95平直厅或是8栋97平横厅、招商10、11栋104平双阳台户型才能与之pk，因此华润A区88平可以说是牛奶厂刚需的标杆盘。
户型严选二，125平，你选3房还是4房？
A1-A4栋的124㎡4房，带入户花园，南北对流，华润一二期的户型里，这个面积段做到4房南北对流，已经属于不错的产品，不足之处就是两个小房间朝北，且对着车流量多的悦景中路，会有些噪音影响。
G1-G8栋125㎡为飞机户型，整体的视野采光都是同楼层里最好的，主人房阳台与客厅阳台相连，这种看着有个长阳台很舒服，但是主人房的私密性并不佳，容易被打扰，若是改造的话，可以把阳台单独隔开，主人房和客厅阳台留有充足的空间。G9栋123㎡为3 1房，入户花园旁有个房间，面积比较小，作为卧室还是不够，只能做书房或储物室，因此算是3房的改善级别产品了。
这个面积段在牛奶厂里真的很卷，如招商127㎡长阳台、126-130㎡双阳台、龙湖二期130㎡双阳台，都是1000w的买家重点挑选的对象，金地的121㎡飞机户型、龙湖一期130㎡北向、二期130㎡飞机户型反而没那么出彩。
户型严选三，不超豪宅的4房产品：
G1-G8栋140㎡双阳台南北对流4房带入户花园，不足之处是有个房间特别小，北向是对着悦景路，会有噪音，这种产品在牛奶厂同面积段里不禁打，对比同小区G9栋140㎡弱一些。G9栋140㎡为4 1房，将入户花园为小房间，可用于做书房或储物间，每个房间都方正，且大小适用，主人房单独衣帽间，是牛奶厂不错的4房之一，华润最稀缺的产品当属G8栋151㎡，套内117㎡，不超豪宅，3卧室朝南，双阳台，北向无噪音，视野无遮挡。
牛奶厂除了120-130㎡面积段很卷外，140㎡的面积段更是各大开发商的主战场，金地的86㎡、121㎡在前面提到，整体评价一般般，它的拳头产品要从143㎡才开始体现，入户花园 对流双阳台 长阳台 主套衣帽间 各功能间大小适当，该有的都有了，户型可以排在牛奶厂140㎡面积段前三的位置。同样排在前三的还有招商1、4栋142㎡（双阳台）、2、3栋145㎡（竖厅），前者对流，但视野采光没有后者好，这两种户型都做到三房朝南，主卧搭配独立的衣帽间，居住体验感拉满，这种户型的可改造性也很高，家里人多的可以将衣帽间改成卧室，人少亦可打通，做大三房。龙湖二期142㎡双阳台对流户型，跟华润G1-G8栋140㎡户型相似，但胜在每个房间大小适中，相比之下更优。
户型严选之四，牛奶厂大平层天花板pk：
这个面积段，就是为了居住体验买单，而24号认为，到了这个预算，其实更应该选择地段更优、配套更佳的位置，如珠城、天河公园或琶洲，华润161㎡为140㎡的plus版，这种面积没有什么亮眼的设计，比不过金地和招商168㎡，但会比龙湖的好一点，龙湖165㎡虽做到了三房朝南，但这个面积段只有两个卫生间的设计现在看来会被部分买家嫌弃，没有一点豪宅的特质，金地和招商均是142㎡的pro max版，性能加强，两个主套的户型方正，不像华润161㎡，会被主人房的衣帽间占用一些面积，因此在160㎡的选筹第一排位24号会选招商，从花园环境和户型的可改造性，招商无疑是特别出色的。
05
总 结
牛奶厂被吐槽最多的点就是无地铁、无配套，位置也不算特别好，但对它的未来预期大家还是看好的，板块次新、带学位、纯改善的圈层，在天河，也就只有汇景新城这样的纯豪宅板块与之相比，但后者楼龄旧、总价预算更高，千万只是入门，并非大众能企及。
金融城开发进度加速与合景项目的短暂抬轿，让人很自然的把天河少有的成片开发区域，和金融城辐射联系在一起，这一点也与目前金融城真正辐射的广园以南区域，学位拉跨有关。那么你认为，最后真正落笔奶厂的人，是看不上兰亭的学位与产品？还是来自科学城终极置换的前赴后继？
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