上周末我们做了一场刚改置业的沙龙活动，所有来参加活动的小伙伴，都是在深圳有1套或者2套房产的有钱银，活动还算顺利，结束后留下来好几个爱学习的人，其中有一个财务专业的小姐姐给了我一个灵魂拷问“凭什么认为现在的深圳还能买房？和以前一样？”这个问题让我突然醒悟：深圳人买房的信仰已经开始崩塌了！为什么这么说呢？且听我一一道来：
深圳人买房的信仰是如何崩塌的？
其实一张图其实就能看明白深圳人买房的信仰是如何形成的！我以现在深圳买房的中位数（500万）来做了个测算，每年平均递增的比例设定了14%，（近20年深圳新房均价的年均增速约为14.7%）,从表中可以看出：10年后房价直接翻了近3倍多，到1400多万！哪怕是5年也是翻了1.6倍到844万，深圳以这样的逻辑运行了整整20多年，也就是给近20年的深圳房东们打了N次的“思想钢印”，整整20年！2001年到2020年，深圳一二手房成交总计2786697套，也就是有近280万人领到了深圳房价的大红包，也真正享受到了深圳这座城市发展的红利！这些深圳人买房的信仰到底有多坚定就可想而知了！
房价测算表
可能这时有人会出来说，怎么可能有人会一直把房子拿到手里，以前没有限售的时候，其实很多人2-3年就换房了，或者就把房子卖了，所以是赚不到那么多的，你说的没错，但是深圳近20年房价可不是一直在上涨的，下图中可以看出，深圳近20年经历了至少3次比较大的波动，**的一次涨幅是15年，高达95.3%，也就是说如果有人15年买的话，哪怕2年就卖了，最少也翻涨了100%以上。尤其是当年没有限售，没有限购，没有三价合一，没有指导价，可以全权委托，什么ABC啦，什么“凤变冰”啦，什么吃差价啦，一大把投机取巧的人，都靠着几轮房价大行情赚的盆满钵满！
近20年深圳新房均价及年增速
其实本轮的房地产周期正常来说应该是18年就开始启动了，从18年的731新政（公司禁止购房，限售三年，限制离婚**）就开始调控了，不过深圳在19年的“双十一”走了一波独立的行情，19年的双十一新政基本上是取消了“豪宅税”，导致房价暴增！然后深圳住建的领导们去模范生长沙学习完之后，在20年出台了715新政（限购升级深户3年，非深户5年，免增值税二改五），紧跟着21年208新政出台指导价，算是打垮信仰的**一根稻草！21年的五月份又加息了一次，把信仰之门给**封死了。
从近20年来看，从来没有哪一次调控的时间有这么长过，18年到现在整整5年了！也从来没有哪一次调控有这么严格过，称为史上**一点都不为过！限购！限贷！限售！指导价！招调工入户窗口关闭！等等等等，这还不算什么，各种政策一日游，指导价取消？一日游！疑似部分区域限购取消？一日游！连单身公寓和宿舍取消限购，到现在为止其实一直没有红头文件，也就是说这种政策随时都有缩回去的可能，现在**的确定性就是政策会一直保持不确定！那么买房的信仰也就这么一次一次的被消磨掉了，现在不光是刚需没有钱买房，连吃过房价红利的刚改们也不敢买房了！等到什么时候政策开始稳定了，大家才会开始继续买房了，信仰的崩溃可能是顷刻之间，但是信仰的建立就绝非一朝一夕了。
往年股市和楼市往往走的相反的行情，股市很好的时候，楼市相对比较差一点，然后很多人在股市赚了钱就跑去买房了，然后楼市就开始好转了，然后等楼市行情开始走弱的时候，大家又开始把钱投向了股市，股市可能就能迎来一波行情，等股市赚的差不多了转身又投向楼市，基本上就是这样的周而复始形成闭环了，但是这次却不一样了，股市一直是熊市，楼市干脆直接躺平了，你看看深圳最近的成交量，不是腰斩，直接是脚斩，每个月成交2000-3000套，整整2年多了，再有信心和信仰的人，估计也要崩溃了！尤其是2020年站岗的那批小伙伴已经哭晕在山顶了！
还有一个很重要的原因，就是那个做财务的小姐姐问我的问题，凭什么你认为现在买房，还和以前一样，会比以后再买更划算？就是说现在大家都没有信心，甚至没有信心房价能跑赢**利率！担心自己供房5年后再卖，可能利息都得亏进去，这在以前是不可能的！但是现在来看20年站岗的那批人就是跑输了通胀！跑输了**利率！那这时小姐姐就说了，我先把钱存银行吃利息，它不香嘛？所以你看，买房的信仰她就崩塌了呀！
这样搁以前，大家想都不用想！买房更划算！但是今时不同往日了，以前房价跌过，也横盘过，但是从来没有这一次这么久过，所以到底是买房更划算还是银行理财更划算呢？锋哥也给大家拉了个表，我们来对比看看！
按照现在深圳房价的中位数，且房价可以跑赢通胀，也就是每年递增7%来计算，银行理财就按照年化3%吧，相对稳定一点，然后通货**按照7%，下面三个表就看得很清楚了，投资房产10年后纯收益312.56万，而银行理财则纯收益87.7万，至于如果把500万现金留在手上，10年后，还有多少购买力呢？260万！从这三个图就可以看出来，不管是买房还是理财，都比把现金存在手上要好得多！
房价平均上涨每年7%
银行理财年化收益3%
通货**每年7%
这时小姐姐就又问了，凭什么你认为房价还是能每年能跑赢通胀呢？很明显，这3年不但没有上涨还一直在下跌呀？而且为什么理财的年化怎么才3%，我去买最少也是4%！是的，其实前三次的周期里，一样也有下跌的时候，不过没有这一次这么久罢了，那我们再看看**拉平，房价平均每年的增幅跑赢**利率可以吧？而后理财也按照年化4%来计算。
那么从下面两个图就能看出来，买房按照5%的平均递增，**纯收益169万，而如果银行理财4%的话，**纯收益121.62万，这样看来其实买房更靠谱一点。
房价平均上涨每年5%
银行理财年化4%
这时小姐姐还得问了，为什么房价还能每年上涨5%，也许就3%呢？好吧，那我们按照3%也来看下，**纯收益45.72万，那么显然是不如把钱投到银行取做理财了！不过这仅仅只是从纯收益来看，房子附带的金融属性，教育属性，居住属性等等，显然不是银行理财可以替代的，更重要的话，锋哥认为，未来房子不可能连存款利率都跑不赢！
房价平均上涨每年3%
对于刚改，个人认为现在卖的便宜自然也买的便宜，现在上车就是**时机，只要把握好买和卖之间的时间差不要太久即可。从来没有哪一次的买方市场会有这么久，买方的强势地位会有这么大，所以挑的机会非常多！
而对于刚需呢？这真的是个问题，就像下面这个K线图，谁都知道买在**点，抛在**点是最划算的，问题是，谁知道哪个点就是**点呢？谁又能知道哪个点又是**点呢？我只能说只要持有的时间够久，我就不怕被站岗，2023年应该是这一轮周期里的底部了，有能力又需求的刚需还是建议早点上车。
股票K线图
我们先来看看近20年，深圳的新房均价，从05年到现在，深圳经历了3**的周期，比如05-10这个周期，是波峰线，如果买在前期，房价就最少翻3倍，而10-15年这轮周期买的早还不如买的巧，房价走了个小V线，买在本轮周期中期的反而赚的更多，15-20年这轮周期又变成波峰线了，买的越早赚的越多，接下来的20-25年周期，是不是又会出现一个V线？甚至的大V线呢？如果是的话，大概率23年就是波谷了。
近20年深圳新房均价
写在**，坐等被喷：
这三年大家都很难，各行各业都是水深火热之中，但是现在疫情也过去了，经济也开始稳中向好了，我相信大家**会比疫前过的更好，我敢保证！相信**，相信国运，做好自己，过好每一天，就**能见到雨后的彩虹！买房亦是如此！
