第一：三年疫情是天灾。
三年疫情对于文旅以及地产都是致命打击，借此机会做一些相应的财务处理也说得过去。这在A股市场，在央企国企的过往历史上，屡见不鲜。但华侨城这次洗澡，直接把皮都洗脱了，也是够狠的。
第二：百亿预亏是人祸。
新老团队的交接棒之年，提计80-110亿元的预亏，业绩上能挖这样大的坑，不是人为的杰作，你会信吗？只有计提资产跌价才能这样，根本不是经营出了啥情况，明显为了更好的轻装上阵做了充分的准备。
三年疫情，超乎想象的预亏，叠加姚老板一直在持续仍未停止的减持，华侨城已到了底部区域。当前股价5.4左右，市值440亿，如果以当下巨亏百亿的业绩来说，估值谈不上很便宜。我认为百亿巨亏绝对不是华侨城的真实表现，对于长期价值投资来说，还是要聚焦于华侨城核心价值。
第三：价值在哪里
华侨城的下限实际很高，倒不了的央企身份，低廉的融资成本，深圳起家的大地主，全国核心城市有壁垒的欢乐资产，文旅资产运营能力，这都决定了，华侨城跌多深都可以回来。华侨城的上限依然是星辰大海，不管是地产行业还是文旅行业，都是永续经营的十万亿级别大赛道。
地产行业供给侧改革后剩者为王，华侨城暂时受限于行业共性问题和自身去化能力，相信新管理层的城市公司改革后，依然可以在地产行业活的更好，更从容，赚到相对容易的钱。
文旅行业更是朝阳行业，后疫情时代，需求暴增，华侨城全国性的文旅布局，将持续的为公司创造价值。一旦盈利反转，增速重回轨道，其定价逻辑自然不是眼下的僵尸地产股。
如果是价值投资者，看好其长远价值，坚信华侨城会走上一条价值回归之旅， 看好后疫情时代文旅价值翻转，看好新管理层上任、新一期股权激励落实后的业绩反转，看好中国人均GDP超过1万美金后，随之而来的文旅娱乐消费的需求增长，那么最好的办法就是，在华侨城股价回落到其价值区域，适时出手，做一个长线持有者，稳坐钓鱼台。
第四：灵魂拷问
目前华侨城的股价在底部盘整，是持有还是抛售，只需要把以下的问题搞清楚，就可以得到答案。
你是否认可文旅产业拥有广阔的发展空间？
你是否同意文旅产业是未来文化娱乐的主流消费方式？
你是否继续看好“文化 旅游 城镇化”战略，在未来依然能为华侨城带来超额收益？
你是否认为华侨城当下高负债运营模式，会导致其经营难以为继，构成破产危险？
你是否认为华侨城手中大量的土地储备，会变成低效率、无价值的负资产？
你是否认为已建成的欢乐谷、世界之窗、欢乐海岸项目都是无法还本付息的低效资产，市场上无人会溢价收购？
如果你能认真理性地分析并回答这些问题，我相信你对当下的华侨城会有新的认知，会在当前股价做出你明智的选择。
第五：估值区间
我个人认为在350-400亿市值是最理想的买入区间，哪怕以现有的股价分批买入，对于长期价值投资者来说，也是可以的。400亿的华侨城，大幅计提的华侨城，轻装上阵的华侨城，通过2至3年的内部管理梳理和业务链上的重组和拓展，极大概率会有一个业绩爆发期。
但是我也相信，能坚守到云开月明时，吃到这波红利的投资者也会是凤毛麟角，这就是股市长盛不衰的剧本，这就是人性。
当然，如果华侨城的股价，一路跌到最理想的价值区间，大家争相跑路，悲观情绪蔓延，我希望那个时候还有足够的钱和果断的决心能捡到这个漏。时刻保持清晰的头脑，该出手时就出手，如此而已。
写于2023年2月27日，交给市场验证。
