流拍三次的不动产如何处理？
案件申请执行后，A公司向法院申请对保全房屋进行评估拍卖，第一次评估总价值为1283.8万元，后经三次拍卖仍然流拍。
案件拖至2010年后，申请人向法院请求再次委托评估拍卖。在执行过程中对保全的房屋（经三次拍卖流拍）现能否重新再行评估拍卖发生分歧。围绕本案争议焦点，有两种意见：第一种意见认为，因房屋在第三次拍卖流拍后，评估报告期限已过，且房价较拍卖流拍时有大幅提升，再以第三次拍卖保留价进行变卖或抵债，有失公平，应当对保全的房屋重新进行评估拍卖；第二种意见认为，本案中拍卖的房屋在第三次拍卖流拍后，应按流拍时保留价将房屋抵偿给申请执行人。笔者同意第一种意见。本案争议的焦点是再行拍卖的次数限制问题。再行拍卖，是指在出现流拍的情况下，另行确定拍卖日期，再次实施拍卖。在拍卖实践中，很难保证一次拍卖就能够成交，流拍的现象时有发生。按照最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，不动产拍卖的次数限制为三次，三次拍卖流拍后或者以物抵债，或者变卖，不能变卖且申请人不同意以物抵债的，则解除查封、冻结，将该财产退还被执行人。那么，为什么本案应该突破司法解释的规定，再行评估拍卖呢？原因如下： 首先，从条文规定来看，司法解释将拍卖次数限定为三次，主要是基于提升执行效率、节约司法成本的考虑。但是，其过于绝对化和一概化的文字表述方式，使得司法解释规定有“语义过窄”的缺陷。从理论界和实务界的通行观点来看，在某些案件中，有时要摈弃法律中的词语，遵循理性和正义的需求，并为此目的而实现衡平。因此，需通过扩张解释、类推适用、目的性扩张等方法弥补司法解释之不足。其次，从司法实际需求来看，由于流拍现象时有发生且时间跨度较大，标的物在大环境下可能处于升值状态，如果严格限制再行拍卖的次数，则有可能发生不公平之情形（本案即是如此）。司法拍卖的重要机能就是通过多方竞争，使拍卖品受到市场检验，实现价值规律、供求规律和竞争规律的三位一体。如果过于刚性地限制再行拍卖的次数，则与法的基本价值相悖。最后，参与该司法解释起草工作的同志曾指出：在动产、不动产或其他财产权退给被执行人后，如果将来该项财产升值的，可以考虑重新启动拍卖程序进行拍卖。可见，最高人民法院也只是将限制再行拍卖次数作为一个原则，也有例外，当流拍三次的不动产可能或已经升值的情况下，我们理应再次启动评估拍卖程序，实现拍卖品价值最大化，维护双方当事人的合法权益。综上所述，本案中，流拍三次后的不动产在升值的情况下，还可再行评估拍卖。
