惠州楼市的贴身肉搏战，愈发激烈。
尤其是临深的惠湾板块（惠阳和大亚湾地区），打58折、0首付、送月供、送车位、送物业费……过去一周，惠湾楼市的“史低”折扣价层出不穷。
只要能把房子卖了，开发商愿意把能送的都送了、能降的都降了。
我们也核实过这些折扣的真实性，情况基本属实，但手法有点讲究：以惠阳中洲某盘为例，网签价格还是按照7成折扣备案（不然没法网签），但是算上赠送的车位、首付、家电等成本后，折合房价打了58折。
不得不说，惠湾的开发商是会玩的。但热闹的表象之下，我看到的是一场契合游戏规则下的的自救——不降价就卖不动。在我看来，出现这种现象的一个重要原因是：人们对惠湾过往印象局限了楼市发展。所以，当务之急，是要重新定义惠湾在深圳人眼中的定位和格局。
惠湾纳入深圳东规划“深圳后花园”翻新
对任何一个深圳人来说，惠湾的规划和定位，似乎没有太多神秘感。“这不就是为深圳人打造的后花园嘛”，这是一个来深3年的外行朋友。
“那边的房子好便宜，以后要是买不起深圳，我就去那边安家”，这是一个刚来深圳萌新。
提起惠湾，“睡城”仿佛是一个摆脱不掉的标签。
这一认知也影响了深圳人对惠湾的价值评判体系：谁离深圳更近、或者同等距离下谁的配套更齐全、居住体验更舒适，谁的价值更高。
但事实上，这些评判依据说的都是过去的惠湾，我们今天要讨论的，是一个新惠湾。
事情还得从深圳龙岗最近发布的一份重要文件说起——《2023年龙岗区国土空间分区规划草案》，这是一份基本决定未来几十年内深圳东部发展节奏的文件。
图：2023年龙岗区国土空间分区规划草案
在这份非常具有前瞻视野的文件中，专门把惠阳和大亚湾的发展也写了进来，这意味着深圳方面再次把主动接纳惠湾地区的融合提上日程，也是“深圳城市群”战略的落地体现。
对惠湾来说，这是一个不折不扣的逆风翻盘的机会。
未来30年7条高铁，全程487公里
惠湾，和深圳的缘分起源于一条地铁线——深圳地铁14号线。
这是一条跨市线路，从深圳岗厦北站出发，规划延伸到惠州惠阳。按照理想状态，通车后，从惠阳到深圳中心区也就1小时左右的事儿，惠湾将正式进入深圳“1小时通勤圈”。
问题是，现在深圳段已经通车，惠州段却因为“暂不满足申报条件”迟迟没有动静。
既然地铁修不通，那就建高铁，这是整个惠州的破局之道。
惠州政府的目标是，用接下来的30年，在全域内建7条高铁。这7条高铁，名称统一以字母“S”开头，从1到7，线网总规模达487公里。
这是今年2月10日，由惠州市交通局公示的惠州市域（郊）铁路线网规划（草案），规划远期至2035年，远景展望2050年。
S1线
起于惠州西站，终于大亚湾站，线路全长约67.9公里,主要串联惠城、仲恺、惠阳、大亚湾。
站点：惠州西、新塘、三栋、三和、淡水、惠阳站支线、大亚湾。
S2线
起于仲恺沥林北站，终于惠东大岭站，线路全长约55.5公里，主要串联仲恺、惠城、惠阳、惠东。
站点：沥林北、仲恺南、惠州南、埔顶、良井、惠州机场、清河、大岭。
S3线
起于博罗龙桥大道站，终于惠东平海站，线路全长约131.9公里，这是7条线路中最长的一条，主要串联博罗、惠城、惠阳、惠东、大亚湾。
站点：博罗龙桥大道、龙岗岭、龙溪镇、博罗、义和、博罗新城、体育中心、汤泉西、工业大道、沙湖岭、纵一路、岗头、江东一号路、东江湾、联发东街、大湖溪、马安、埔顶、老良村、新材料园、谟岭、霞涌、响浪角、巽寮湾、松园、平海。
S4线
起于惠阳新圩站，终于惠东南站，线路全长约62.6公里，主要串联惠阳、大亚湾、惠东。
站点：新圩、新圩东、秋宝、白云、石化大道、响水河、大亚站、柏岗、霞涌、帆板基地、惠东南。
S5线
起于仲恺沥林北站，终于博罗福田站，线路全长约48.7公里，主要串联仲恺、博罗。
站点：沥林北、仲恺、三和圩、潼湖、博罗、龙华、罗浮新城、福田。
S6线
起于惠阳白云站，终于惠东大岭站，线路全长约41.7公里，主要串联惠阳、惠东。
站点：白云、惠阳汽车站、淡水、沙田、新材料园、白花、惠东西、大岭。
S7线
起于博罗汤泉西站，终于龙门站，线路全长约78.6公里，主要串联博罗、惠城、龙门。
站点：汤泉西、惠州北、四角楼、泰美、杨村、公庄、龙门工业园、龙门。
这是惠州能自己做主的项目，出于发展需求，料想接下来落地速度不会太慢；但由于财政状况、人口规模等现实原因，区别只在于哪个区域先建，哪个区域后建。
我们翻阅了不少公开资料后，得出结论：S2线大概率最早落地，其次是S1线。
这是我们看到的时间节点和投资资金总量最明朗的2条线路，也是2条连接深圳的线路，利好惠湾板块价值重塑。
S2线，规划走向与深惠城际一致，并在图中标为规划深惠城际/S2，我们可以理解为S2线=深惠城际惠州段。
深惠城际，由深圳前海引出，经西丽、龙华、平湖、东莞凤岗、龙岗、东莞谢岗至惠州沥林北站接轨莞惠城际。铁路设计时速为160公里/小时，而深圳段58.738公里 惠州段55.5公里=114.238公里，按理想时速算，从惠州东边的大岭出发，一路不停站直达深圳前海，最快42分钟左右。考虑到现实生活中，线路过站需要时间，所以实际情况肯定不止42分钟，但这已经能在一定程度上改善惠州东部和深圳西部的连通情况。目前，深圳段（前海保税区-坪地）已于2022年12月动工，预计于2026年建成通车。惠州段稍微晚些，预期工程在2023-2026年，惠州政府力争今年内开工。
S1线，其实就是惠大铁路的改造工程，把原来的一条货运铁路改造为客运铁路，并且做好连接其它轨道的准备。
根据惠州“十四五”规划，铁路设计时速120公里/小时，预计2024年开工，2027年完工，今年处于前期准备工作阶段。
这条线路最大的作用，是扩大惠州市内公共交通体系，连通惠州南北主副中心，满足惠城-仲恺、惠阳-大亚湾间居民出行需求。
除了这2条有明确时间节点的线路外，深圳和惠湾之间还有1条轨道线路，S4线，也就是深大城际。
目前深圳段已经开始动工，2025年通车，惠州段暂时还没消息。
之所以建这么多高铁，是因为对现在的惠州来说，高铁或许更有机会迎来新的增长极。
高铁和地铁，同样是轨道交通，但影响范围不同。
地铁，主要是带动人口流动，辐射范围基本在市区内。
高铁，除了人口，还可以带动产业、资金的流动，运量更大，辐射范围能扩大到周边市区，甚至延展到广东省、全国。
可以预见，这一批线路建成后，深圳和惠湾以及惠州之间的轨道交通空白被有效弥补，深惠之间的人流、物流、资金流等能加速流通，深圳乃至香港对粤东、粤东北地区的辐射能力会得到强化。
对惠湾来说，能快速通达深圳核心区、大湾区其它城市群也是一项大利好。以后惠湾的价值体系不再是单方面看地理临深距离或者居住体验，而是可以拓展到以轨道临深作为参考主轴，毫无疑问，这将为惠湾和临深的关系带来质变。
惠湾板块和大湾区其它城市的时空格局，正在被重塑。
2大千亿产业园 3成深企惠湾将迎新一波人口红利？
很显然，整个惠州走的是交通引导产业，产业发展城市的道路。高铁，是促进产业在深惠之间进行梯度转移的催化剂。深圳在前，惠州的众多配套资源和规划都围绕着深圳东进战略展开。深圳东部的发展规划，关键词就一个：智造。惠湾承接以深圳东部高铁新城为中心的低碳智造核，产业类别也基本离不开这两个字。
具体来看：惠阳，聚焦高端电子信息产业，规划打造十大重点产业承载区，其中包括象岭智慧科技产业园、新圩智能制造产业园2个千亿产业园区。覆盖范围包括高新技术、科技创新、智能硬件、新能源新材料、空港服务、国际贸易、5G通信电子、生命健康、电子商务等，主打绿色、智能和制造。大亚湾，主攻石化产业。目前已聚集中海油、恒力壳牌、埃克森美孚、巴斯夫等13家世界500强企业，引进了20多个国家和地区的65家化工企业。
此外，大亚湾也在布局产业升级转型，目前已引进几十家新兴产业，发展方向包括新材料、物联网、装备制造、生命健康、电子信息等等。
惠湾和深圳的联系，不仅体现在产业类别上，还体现在企业的高密度关联上。
早在2年前，深惠举办的一个产业创新对接交流会上，就有72宗来自大湾区，投资总额超1亿元的项目签约，投资总额逾860亿元，涉及高端装备制造、电子信息、医疗器械等多个领域。
从2020年到2021年3月，惠州引进347宗项目，投资总额7356亿元。光深圳项目就有111宗，占比32%，投资金额1070亿元，占比14.5%。
比亚迪、伯恩光学、三鑫股份、洲明科技、敏华控股等众多来自深圳的知名企业，都先后布局惠湾，这是一场深惠之间的双向奔赴。
除此之外，越来越多来自全国各地的企业都先后选址惠湾，有湖北的东风汽车城、上海的环旭电子、香港的敏华控股等等。
对城市来说，有产业才有人口流入、人才流入，才能激活城市经济，进一步挖掘城市价值。
根据”七普“数据，惠阳全区常住人口96.6万人，大亚湾44.4万人，加起来足以比肩惠州主城区（惠城区155.88万人）。
