近日，一条1月初在青岛城阳区区长信箱的投诉引起了网络关于“共有产权房暴雷”的讨论。投诉市民在留言中指出，其两年前购买、去年4月网签的舜山府共有产权房迟迟无法交付，而针对该投诉，答复单位城阳市政投资集团给予了“现正在积极筹措资金解决付款问题”的回答，印证了当地城投平台资金困难的窘境。
事件暂时告一段落，但业界对于共有产权房和其背后承担开发建设、垫资的城投公司依然充满担忧，尤其是当前全国各地的城投平台公司还普遍存在高债务现象。共有产权房也有暴雷风险，还能放心买吗？
城投公司没付款，开发商不肯交房
在青岛市城阳区政府官网上的区长信箱页面，该市民投诉其购买了当地一套共有产权房，当时是按市政共有产权的性质，由购房户和青岛家安运营管理有限公司签署的共有产权合同。现在新房交付，开发商却说市政公司没打款，不能交房。
购房者联系了各责任方，几经推诿都未能解决。投诉下方，城阳市政投资集团给出了回答——“现正在积极筹措资金解决付款问题”，也就是说，作为“共同买房人”之一的城投公司，没钱了。
至此，青岛城阳区这例共有产权房的暴雷危机暂时解除。
但这一案例却暴露出，看起来可靠的共有产权房其实也正在面临风险。
上海易居房地产研究院研究总监严跃进分析称，共有产权住房出现交付问题，说明部分涉及财政资金支持的住房项目尤其是保障房项目，也受到了财政资金不足的困扰，导致房屋交付出现了问题。“青岛此类案例说明，交楼风险依然存在，且从商品住宅进入到了保障房领域。”他说。
总负债超65万亿还在不停拿地
尽管青岛城阳市政投资集团在声明中表示，目前公司经营稳健，资产质量优良，从未出现过债务逾期等问题，债务风险可控，经营呈稳健上升态势，但从多处公开报道及数据信息都能看出，城投平台资金链紧张的可能性很大。仅青岛城阳区去年被媒体曝出的类似事件里，除市政投资集团外，还有青岛城阳市政开发建设投资集团有限公司（市政）、青岛城阳城市发展集团有限公司（城发）、青岛动车小镇投资集团有限公司（动投）等三家城投都拿不出钱。
而去年城阳区第十批次的土地出让中，卖出的12宗地只有一块是由民企拿下，其他均由城投平台参与，出资总额达二三十亿。
全国的情况也类似。据中指研究院统计数据显示，2022年，22城试水集中供地，地方国资拿地金额占比达到42%，超过了央国企的37.4%，民企仅为15.8%，混合所有制企业占比为4.8%。
一边要为地方土地财政兜底，另一边还要给共有产权房出资。
全国面临这样窘境的城投平台不在少数。企业预警通显示，根据部分城投平台已发布的最新一期年报，至少有650家重要及主要城投平台存在有息债务，多达上千亿，少则数千万。另有媒体统计，截至2022年末，全国城投平台公司的总负债已经超过了65万亿。
面对如此庞大的债务，很多地方目前都面临很大的偿债压力，甚至有不少地方城投平台已经开始出现违约。
比如今年开年，贵州省遵义市的最大城投公司——遵义道桥的156亿元债务申请了展期20年，且前10年仅还息不付本，后10年分期还本。根据光大证券一项研究数据显示，2022年12月，国内共有6家城投平台共7只信用债出现展期，另有一家主体的1只信用债发生实质性违约。
中指研究院企业研究总监刘水在接受媒体采访时表示，去年企业拿地的特点之一是地方城投公司托底拿地明显，随着2022年土拍热度进一步下滑，各地土地出让金缴清周期延至2023年，预计2023年各地方政府土地财政压力明显加大，或加剧城投债风险。
城投平台应回归代持政府产权身份
正是基于上述城投平台的现状，在此次青岛共有产权房事件中，不少自媒体称“共有产权房也开始烂尾”，并且作出了“或将蔓延至更多二三线城市”的预言。
共有产权房还能放心买吗？业界普遍认为，共有产权房未来仍有发展空间。
严跃进表示，地方政府的财政资金状况，的确会影响到城投企业的资金流，继而产生一些风险，后续仍要留意共有产权房项目上的资金缺口是否完全填补到位。但从总体来看，共同产权房的金融风险是相对可控的。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉则介绍道，国内各城的共有产权模式，以北京、上海、广州、杭州等地的模式为主流，即政府在供地时就对地价进行了折扣处理，低于市场价的部分为政府的产权部分，其余产权归属购房者，这类共有产权房不存在政府出资的问题。而政府方的产权由国有企业、主要是城投平台来代持，比如深圳的人才安居集团，广州的珠江实业等等。“在这种模式中，城投平台主要是起了代政府持有政府部门产权的作用。”他指出。
对于青岛的这个案例，李宇嘉认为，该地的模式做法是否是真的共有产权，仍需打个问号。该案例中的共有产权模式是，政府通过城投平台投入一部分资金，购房者投入一部分资金，双方共同购买开发商的房屋，原本的商品房通过这种方式转为共有产权性质，换句话说，相当于政府自掏腰包、用财政的真金白银在向开发商买房。政府的出资部分实际上考验的是城投平台的资金实力。
尤其是在当下，房地产市场下行，城投债务高企，地方财政实力削弱，当初的出资承诺就有难以兑现的风险。“本质上来讲，凡是脱离市场、把商品房转作共有产权的模式，都存在一定风险，尤其是当城投平台的买单能力、资金实力都下降的情况下，很可能会因为其债务压力而难以成行。”李宇嘉强调，而像北京、上海这种从土地源头端就开始降价、不用政府出资的共有产权房模式，就不会有太大问题。
对于共有产权房的未来，中国城市房地产研究院院长谢逸枫持乐观态度。他认为，从销售模式上看，共有产权房的销售回款非常快速，可以通过预期销售的形式实现滚动开发。“未来的共有产权房，或许将取消年限限制，售价完全以市场价为依据。”他说。
