作为国内最早专注文旅产业的华侨城，2022年预亏80-110亿元，而巨额亏损仅仅发生在去年第四季度，前三季度一直保持盈利。
突然间的巨亏，引起一片哗然。有人质疑是有预谋的“财务洗澡”，也有人认为此举是利用行情不好，甩掉包袱再次轻装上阵，也有投资者认为可以抄底了，毕竟华侨城有央企背景加难以复制的文旅板块。
到底其间有何隐情，投资者又该做如何判断？
华侨城无疑是一家老牌上市公司，1997年就已经上市。它背景耀眼，是根正苗红的国家队，央企代表之一。
华侨城的商业模式是旅游 配套住宅，在盛行勾地的年代，华侨城轻而易举地低价拿地，地方政府由于市场需要这样的主题乐园，甘当绿叶，为其量身调规。华侨城通过主题乐园经营投入，带动区域热度和成熟后，高价售房。
和大多数房企不一样，华侨城要吃两道利。一是主题乐园经营收入，二是地产销售收入。
有人说，华侨城红的时候像刘德华，惨的时候像陈冠希。
根据财报数据统计，2013到2020年，华侨城的毛利率在50%—61%之间，净利率约为16%—24%，均远高于同期行业平均水平。
再看大疫期间的表现吧，2021年至2022年前三季度，受疫情及房地产周期下行影响，华侨城的毛利率保持在20%—26%之间，这是很优异的成绩。
猪过河，慢半拍。躲过2021年的房企爆雷年，华侨城选择在此时突击巨额预亏，是否是爆雷前征兆？要知道，上市公司百亿亏损是爆雷后的常见后遗症。
在此之前，华侨城一直扮演他强任他强的林中高手。2021的房企集体爆雷年，华侨城依然实现净利润38亿元。2022年前三季度获净利润1.26亿元，2022年第四季度却预亏80-110亿元。
30年时光，华侨城就像孤独求败的剑客，仅奉行一种开发策略：文化旅游项目 城镇住宅的综合开发模式。
早期深圳欢乐谷、锦绣中华等项目名噪一时，也取得了巨大成功。通过低价勾地，先打造主题乐园，再开发住宅，让住宅享受土地升值红利，妥妥的重资产模式，典型的吞金项目。
由于建设周期过长，华侨城也犯文旅通病，始终要面对穿透不了的周期。磕磕绊绊的华侨城，带着央企光环，穿透了第一周期（1995-2005）、第二周期（2005-2015），躺平于第三周期（2015-2025）。
从华侨城历史股价也能找到它的高光时刻，2007年股价高达74.5元/股，但是华侨城的表现却出人意表，2021年收盘价7.71元/股，14年时光市值缩水近九成。
华侨城的股市表现，长期低于市场平均市盈率，被沦为股市弃儿。证券机构给出的预估，20-22年EPS分别为1.73/2.08/2.42，对应的PE分别为5.4/4.5/3.9，机构推断差别不大，2021华侨城静态PE4.98，动态PE5.82。2021年深圳股市平均市盈率29.63。
有专家指出，这是华侨城一贯固执奉行的单一化发展策略造成的。华侨城的开发模式，重资产大多沉淀在景区投入、自持商业和酒店，这部分资产的回报率极低的，景区成本收回周期一般15-20年，酒店及自持商业成本回收周期20年以上。
2021年之前开业的景区，受疫情影响，过往利润贡献较好的景区净利润大幅减少，甚至亏损。文旅板块的经营在大疫前后差别很大，意味着文旅板块回收周期将被拉长。
大疫三年，华侨城财报并无亮点，从利润下滑严重直至今日的巨亏。疫情当年，华侨城A发布业绩预告，2021年全年归属上市公司股东的净利润31.88亿元至41.32亿元，同比利润下浮74.86%至67.42%。总资产在持续增加，利润值却在缩减，业绩预告称：新拓展的项目毛利率普遍低于行业平均水平，深圳区域这个大红利项目结转完毕，导致毛利率下降幅度较大。
大疫三年，华侨城的变卖动作频频。2021年11月份两次转让项目股份获得现金流20.28亿元：上海天祥华侨城公司转让50%股权给上海鲲鹏置业公司，转让金额4.89亿元；广州华侨城公司转让公司股权42.4%，转让金额15.39亿元，这次神秘的是，广州华侨城并未公布受让方。
据统计，近几年，华侨城通过一系列的转让公司股权套现约280亿元，2018年18个子公司加一个资产包转让套现接近100亿元，2019年19家子公司股权转让套现超过100亿元，2020年转让11家子公司股权，套现68.9亿元。
央企有央企的优势，华侨城操盘可以把出售股权作为支持开发周期的长效模式，不像其它房企到支撑不住时，才把出售股权作为救命稻草。
根据2021年半年报，华侨城在手资金532.15亿元，受限资金3.94亿元，短期借款43.05亿元，应付账款245.81亿元，应付票据3.33亿元，短期内问题不大，但长期有息负债1261.41亿元，公司净资产788.23亿元，净资产负债率高达160%。2021年三季度，华侨城经营活动中现金净流仅13.64亿元，投资活动中产生的现金净额负81.75亿元，现金等价物比二季度减少115.79亿元。
截至2022年6月末，其资产负债率仍然高达74.26%，速动比率仅为0.43。截至2022年三季度末，其现金流不容乐观：经营活动现金流净额同比下降266%，为-22.68亿元；投资活动现金流净额上升68%，仍未负值-15.16亿元；筹资活动现金流净额下降105%，为-167.98亿元。而同期，其短期借款为31.34亿元，流动负债合计2321.15亿元，占负债总额约为67%；此外其一年内到期的非流动负债为180.89亿元。
与此同时，近年来，华侨城高管团队频繁减持，从2017年底以来，高管团队共有18次减持行为，卖出股票112万股，套现1067万元。2021年12月份，华侨城董事会秘书关山减持股份77400股，套现50.47万元。一个年薪百万的秘书，在股价低迷的时期选择套现，引起股市波澜。
就上述情形，有专家解释到，华侨城的模式是过五关斩六将，难以持续。首先要筹集重资投入乐园建设，规模化发展的办法只有卖掉股权筹资开发，待土地升值开发住宅获利，才能缩短资金回收周期，进一步保持发展。
而华侨城项目多数位于城市边缘，主导产品以改善型住宅为主。随着国内形势的变化，国内改善性需求进一步萎缩，与当下的主流需求背道相驰，同时疫情影响下乐园与景区游客减少，华侨城陷入双重打击，仅靠转卖股权似乎也很难维持运转。
事实上，华侨城的经营能力也让人堪忧。去年，重庆华侨城爆发过一次减配风波。重庆华侨城大平层项目云麓台被业主控诉55宗“罪名”，主要内容为交付产品与宣传期间内容大相径庭。业主群起攻之，质疑开发商的减配行为，主要纠纷在于大门入口、入户，室内外安装用材、小区园林景观、大堂入户标准等等。
这大概是华侨城入驻重庆以来，最为严重的舆情事件。就其原因，不妨做这样的分析：重庆华侨城项目地处礼嘉板块，典型的欢乐谷版本。大好的时光用在了欢乐谷建设上，错失了周期红利，随着重庆市政府大笔一挥，同处北部板块的**公园大手笔卖地，直接影响了华侨城土地升值的市场预期，急于补充业绩，只能做产品低配化。
慢如蜗牛的华侨城节奏把握不准，销售业绩也就不尽人意：2021年华侨城销售合同金额824亿元，同比下滑21%。2022年公司全年累计实现合同销售金额553亿元，同比下滑33%。
面对单季度百亿亏损的罕见现象，我们来看看华侨城的解释。华侨城在深交所的回复概况来看，主要有以下三点。
1、客观原因：受疫情反复、房地产政策调控、居民消费预期减弱等多重因素影响，房地产行业依然下行。
2、公司业绩受挫：2022年公司全年累计实现合同销售金额553亿元，同比下滑33%。
3、预期不乐观：计提资产减值，这是最直接的影响。
就此，华侨城进一步做了解释。首先，华侨城认为公司布局的多个城市新房价格处于下降通道，“以价换量”成为市场常态，部分区域的存货，根据可去化的市场价格计算的可变现净值已低于成本。
其次，预计房地产市场短期调整压力仍然较大。在去年四季度，对公司存货项目进行全面盘查和评估后，对相关存货计提了资产减值。
2021年末，其计提的存货减值为17亿元，2022年就高达百亿元，差距很大。华侨城称，房价下滑是减值的核心原因。2022年末，有减值迹象的存货主要集中在成都、重庆、昆明、广州、东莞、郑州、海口、天津等城市。销售额减值的幅度，17%-62%不等，而房价降幅有的超过20%。
除此之外，卖股权也在亏损。2022年末，华侨城对长期股权投资计提减值准备，预计为20亿元至25亿元。一是因投资的其他房企出现流动性风险，计提减值预计为18-20亿元；二是部分合作开发项目计提减值预计为2-5亿元。
从负债、销售情况看，华侨城正在面临前所未有的经营压力。
（本文数据源自东方财富网、同花顺APP）
